房屋拆迁新规解读
　　上海专业房产律师将本文分为三个关键词解读房屋拆迁的相关规定，可以对房屋拆迁有全面了解。
　　　　关键词一　管理
　　从冻结到注销分八步走
　　冻结　房屋拆迁之前，建设单位应向济南市开发拆迁办申请拆迁冻结。自冻结通告发布之日起，冻结范围内的单位和个人不得进行下列活动：房屋及其附属物的新建、扩建、改建，房屋买卖、交换、赠予、租赁、抵押、析产、分列房屋租赁户名，改变房屋和土地用途，企业工商登记和事业单位、社会团体法人登记。拆迁冻结期限最长不得超过六个月。
　　办证　建设单位必须申请房屋拆迁许可证，向济南市拆迁办提交相应材料。审查符合条件的将颁发房屋拆迁许可证，建设单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。
　　公告　在房屋拆迁许可证发放的同时，拆迁办应当在拆迁范围内发布拆迁公告，将拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限、搬迁截止日等予以公布。拆迁人可以委托取得拆迁办颁发的房屋拆迁资格证书的单位实施拆迁，也可以自行拆迁。
　　协议　在拆迁公告规定的搬迁截止日前，拆迁人与被拆迁人应当依照规定订立拆迁补偿安置协议。其中拆除按协议租金出租的房屋、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议;拆除按政府规定租金标准出租的公有房屋，拆迁人应分别与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
　　仲裁　拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。仲裁或者诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。拆迁人与被拆迁人、房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁截止日前，未能依照规定达成拆迁补偿安置协议的，当事人可以向拆迁办提出书面裁决申请。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。
　　强拆　被拆迁人、房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，将由拆迁办会同公安等部门强制拆迁，或者由拆迁办申请人民法院强制拆迁。违法建筑和临时建筑使用人在搬迁截止日后仍拒不搬迁的，将由拆迁办会同公安等部门强制拆迁。
　　验收　拆迁人应当自拆迁期限届满之日起三十日内向拆迁办申请拆迁验收。验收合格的将拆迁办发给拆迁验收合格证，不合格的将责令限期整改。对未取得拆迁验收合格证的建设项目，建设管理部门不得办理新建工程开发手续。
　　注销　拆迁人应当自取得拆迁验收合格证之日起十五日内，持房屋拆迁许可证和拆迁验收合格证到房产管理部门办理房屋注销登记手续。尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经拆迁办同意，将原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。
　　关键词二　补偿
　　为六个疑问寻找答案
　　补偿金额如何计算　按照本办法规定，今后省城拆除住宅房屋实行货币补偿的其货币补偿金额的计算公式为：住宅房屋货币补偿金额=住宅房屋市场评估平均单价×(1+调整系数)×建筑面积。
　　住宅房屋市场平均单价由评估机构根据拆迁范围内住宅房屋区位、建筑结构、房屋类型等因素评估确定，调整系数根据房屋的实际新旧状况在评估单价的2%以内确定，其中将不含房屋建造使用年限折旧因素。
　　被拆迁人对确定的货币补偿金额有异议的，可以向拆迁人申请单独评估;拆迁人收到申请后，应当委托原拆迁评估机构进行评估。单独评估的，其货币补偿金额按房屋单独评估价值确定。
　　住宅房屋如何补偿　拆除按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，被拆除房屋为平房和简易楼房的，其货币补偿金额为上述补偿公式中补偿金额的10%;被拆除房屋为楼房的为15%，拆迁人还应当对房屋承租人实行货币补偿或者房屋安置。
　　房屋承租人选择货币补偿同时被拆除房屋为平房和简易楼房的，其补偿金额为上述补偿金额的90%，被拆除房屋为楼房的为85%。房屋承租人选择房屋安置的应当接受拆迁人提供的安置房屋，并与拆迁人结清货币补偿金额与安置房屋价值之间的差价，结清差价后安置房屋的产权属房屋承租人所有。
　　拆除未出租私有住宅房屋和按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，被拆迁人和公有房屋承租人不能结清产权调换房屋或者安置房屋与货币补偿金额之间的差价的，拆迁人应当给予适当照顾。
　　非住宅房屋如何补偿　拆除未出租的非住宅房屋实行货币补偿的，其货币补偿金额根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价值确定。
　　拆除按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋，拆迁人应当分别对被拆迁人、房屋承租人实行货币补偿。对被拆迁人的货币补偿金额为房屋市场评估价值的30%;对房屋承租人的货币补偿金额为房屋市场评估价值的70%。
　　装修部分如何补偿　拆除住宅房屋装修部分的补偿标准，将由评估机构根据装修档次和成新确定，被拆迁人或房屋承租人可向评估机构申请装修部分的评估，根据评估结果确定补偿金额，被拆迁人或房屋承租人自行拆除将不予评估和补偿。
　　搬迁补助如何发放　拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。拆迁人提供的产权调换房屋和安置房屋是待建或在建房屋的，拆迁当事人应当在拆迁补偿安置协议中约定过渡期限;被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当向其支付临时安置补助费。
　　因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予被拆迁人或者房屋承租人适当补偿。拆迁人对在拆迁公告规定的搬迁截止日前签订拆迁补偿安置协诉并完成搬迁的被拆迁人或房屋承租人，可以根据情况发给搬迁奖励费。
　　建筑面积如何测定　被拆除房屋的建筑面积将以该房屋所有权证载明的建筑面积为准，房屋所有权证载明的建筑面积与房屋测绘机构实际测量的合法建筑面积不符的，将以房屋测绘机构实际测量的合法建筑面积为准。

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