上海推荐房地产律师：吉建亮律师

【案例】

2011年8月30日，陈某携带《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》至某房产中介公司，与丁某签订《房产买卖合同》；但经核对，陈某并非产权证上登记的产权人本人，且陈某未能提供产权人委托其售房的书面委托书。但陈某声称其已事先得到产权人周某的同意，有权代理实施相关民事行为，并愿意签署《产权人及共有权人未到场声明》，《产权人及共有权人未到场声明》中约定陈某保证周某在15天之内前来追认，若在约定的时间内没有追认，陈某愿意支付人民币15万元作为赔偿。买方丁某在知悉上述情况后，同意签订合同。但在合同签订后，产权人周某本人在外地出差，未在约定的时间内前来书面确认合同的效力。买方丁某也因个人原因未按合同约定时间前来履约。后买卖双方因合同的相关条款发生争议，互相指责对方违约。在协商未果的情况下，买方丁某将产权人本人和中介公司作为被告起诉至法院，要求继续履行合同并追究两被告人的相应法律责任。

【对本案的不同意见】

法院在审理本案过程中，买卖双方与中介公司各执一词，提出不同的 意见和主张：

1、产权人周某主张：代理人陈某未事先获得其同意和授权，事后其也未进行书面确认，因此该合同属于无效合同。

2、买方丁某主张：代理人陈某与产权人系兄妹关系，陈某不可能在未经同意的情况下擅自处分周某的房产，且产权证属于重要的权利证书，周某不会平白无故交给陈某；周某是因房价上涨而意图违约，因此请求法院判令合同有效并继续履行。

3、中介公司主张：产权人虽然事后未对陈某的代理行为进行书面追认，但公司客服人员在合同订立后曾数次致电周某本人，沟通合同履行情况，周某均未对合同的效力提出异议；并且周某在合同履行过程中也曾两次亲自到中介公司与买方协商合同履行事宜，足可认定其已追认代理人的代理行为，该合同已依法成立并生效。

【律师解析】

本案的争议点为合同的效力问题。

我国《合同法》第32条规定：　“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，如无特别约定或法律有特殊规定，合同自双方签字时成立，自成立时生效。本案中，陈某与丁某在合同上签字盖章，从形式上讲，合同即可成立。但本案的特殊之处在于，陈某并非房屋的产权人，他的签字是否有效，是否能对产权人产生约束力？这就要涉及到另一个重要的法律概念：代理。

所谓代理，是指代理人在代理权限范围内，以被代理人（又称本人）的名义为法律行为，所产生的法律后果直接归属于被代理人的一种民事法律制度。本案即为一起典型的民事代理：陈某作为周某的代理人，以周某的名义与丁某签定房产买卖合同，周某作为被代理人，直接享有合同约定的权利并承担合同约定的义务。

然而，本案之所以产生争议，恰恰就在于周某不承认陈某具有代理权限。虽然我们依常理可以推断陈某与周某之间存在代理关系，或者周某事后追认了陈某的代理权限，但是却没有确凿的证据加以证明，如果周某坚决否认，那么陈某的行为可能就会被认定为无权代理，该合同很可能被法院判决无效。

如果合同被判无效，对于买方和中介公司来说，只能根据〈〈产权人及共有权人未到场声明〉〉，向法院另案起诉，向陈某主张〈〈声明〉〉上约定的损害赔偿金来维护自身的合法权益。

上海专业房产律师提醒：房屋买卖过程中可能产生各种各样的纠纷，所以，买卖双方在签订相关合同时应谨慎，必要时可以委托律师陪同。