上海房产律师解读二手房买卖合同

特点一：设立三方主体

　　上海房产律师指出，虽然绝大多数二手房的交易都由买卖双方和中介公司组成，但在现行使用的二手房买卖合同中，90%以上都只对买卖双方的权利和义务进行了不同程度地规定，而对参与交易的第三方--中介公司，合同在内容上却没有半点涉及。中介公司提供这样的合同，将自己独立在当事方之外，最大的目的是为了逃避自己的违约责任。因为没有明确的书面约定，中介公司即使因自身原因造成买、卖双方的利益受损，遭受损失的一方也很难有充足的依据来维护自身权利。另一方面，合同中没有明确中介公司义务，也没有对其应享有的权利作出规定，买卖双方如果在支付佣金的问题上与中介公司出现争端，中介公司也一样难以确保自身的利益。

　　合同示范文本最大的特点是将买卖双方和中介方一起写入到合同中，对各方的责、权、利都分别予以了明确，充分体现出公平公正的原则。特别是中介公司的违约责任，清楚地在合同中注明，这样的条款约束对规范中介公司的职业行为有着极其有效的作用。

　　特点二：违约责任具体化

　　违约责任是合同中一项必不可少的内容，但在现行二手房合同中，虽然交易各方都对违约责任有一些粗略的规定，但合同在内容上几乎都不涉及具体的违约情形。这样模糊的界定造成纠纷后，当事方很难根据合同维护自身权益。合同示范文本不仅在内容上，对买方、卖方和中介方的违约责任进行了明确约定，而且将各方可能发生的违约情况进行了细化并列举到合同之中，有效避免了类似争议的出现。比如，在中介方的违约责任一项中，合同明确举出了无正当理由解除合同、与他人或其中一方私下沟通损害委托方利益和其他因中介方过失导致合同无法继续履行三种情况。同时还在条款中写明了违约金的具体赔付办法。这些都有利于订立合同的各方在纠纷出现时依合同维护自身权益。

　　特点三：明确了付款、房屋交付等关键环节

　　二手房交易的买卖双方因合同中对付款方式、税费支付方式、房屋交付方式等环节规定不详引发的纠纷比比皆是。合同示范文本在内容设置上充分考虑到了这些细节问题，对可能出现争议的环节均作了明确。合同示范文本中，房屋所有权证过户方式、税费支付、房款交付、房屋交付、佣金收取等都分别作了详细的规定。条款内容具体到交付的时间、交付的方式和交付的比例，看起来一目了然。市场交易中常见的情况都在合同的分项条款中体现出来，特殊情况合同也用“其他”一项作为补充。

　　上海房产律师表示，将交易中可能出现的情况罗列出来后，对交易流程不太熟悉的买卖双方可以事先有所了解，根据合同内容决定是否交易并选择适合自身的交易方式。同时，合同对订立合同三方基本情况、房屋基本概况等资料的细化，增加了透明度，有利于预防欺诈行为在交易活动中的发生。