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房产买卖 → 房产买卖 → 开发商在未取得预售许可证之前向承购人收取定金或房价款是否合法

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开发商在未取得预售许可证之前向承购人收取定金或房价款是否合法

来源：上海房产律师网-吉建亮律师作者：吉建亮律师发表日期： 2012-05-29 21:01:49 阅读次数： 907 查看权限：普通信息

当事人在取得《商品房预售许可证》之前，以预订、预约、认购、定购等形式向承购人收取定金或房价款，人民法院应如何认定其效力？
　　我们认为，如果以以预订、预约、认购、定购等形式向承购人收取定金的，可以认定预订、预约、认购、定购等协议有效，一方违反协议，相对方要求按定金罚则处理的，人民法院应予支持；如果以预订、预约、认购、定购等形式向承购人收取房价款的，应当认定协议无效。理由是预订、预约、认购、定购等协议中约定的定金系“成约定金”，具有从合同性质，我国《担保法》对主合同不存在，先订立从合同这一做法并未禁止，因此，预订等协议有效，定金罚则对双方适用。如果以预订、预约、认购、定购等协议向承购人收取房价款，根据上海市实施《城市商品房屋预售管理办法》细则的规定则属变相预售，未取得《城市商品房预售许可证》而预售商品房的，预售行为无效。

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