没签订购房合同属于谁违约?

商品房认购合同的关键是定金的问题,而定金的问题主要出在如果违约了定金如何处理。如果开发商和购房者按照认购合同的规定,进行了进一步的谈判,最终达成了房屋买卖合同,这时交的预约款抵作房价。一旦出现了违约的一方,致使购房合同的谈判破裂了,最终的购房合同没能签订,问题就来了。你说认购的预约款应该退给你,而开发商说不能退;甚至你可能要求开发商双倍返还,那他也许就更不愿意了。如果认购合同中明确了你交给开发商的钱是定金,并且规了定金罚则。这个时候就适用定金罚则处理好了,没什么好说的。这个时候的关键就是判断双方是否违约,是谁违约了?这主要有以下几种情况:

    第一,如果认购合同的内容比较简单,并没有对房屋的价格、面积、朝向等具体状况做出约定,而把这些作为进一步磋商的前提。但在约定的时期内购房者又没有就商品房价格、面积和朝向等具体条件与开发商达或一致,从而未能签订购房合同。此时双方都不存在违约的问题,因为双方按照合同的约定进行了积极的磋商,至于购房合同没有达成,是因为双方未能就合同的内容达成一致意见,那不是认购合同规定的义务。因此,开发商应当将定金返还给购房者。

     第二,与前一种情况正好相反,如果认购合同已经对将来要签订的购旁合同的条件做了明确的规定,而购房者不同意依认购合同的条件去签汀购房合同,则购房人应承担认购合同的违约责任,开发商有权拒绝向购芳者返还定金。

    第三,如果开发商在签订购房合同时,提出了与认购合同约定不同的条件而导致购房合同无法达成一致,合同没有签订的,开发商应承担违约责任,向购房者双倍返还定金。

   以上三种情况说的是双方都就购房合同的达成进行了磋商谈判的情形,如果开发商或购房者无正当理由没有进行谈判或是虽然进行了名义上的谈判却只是恶意磋商,致使购房合同没有达成的,无正当理由不履行谈判义务或者恶意履行谈判义务的一方就要适用定金罚则了。比如,认峋者没有按照认购合同规定的期限与开发商进行谈判,或者虽然去与开发商谈判,但在购房合同的协商过程中找一些不正当的理由阻挠购房合司的达成。又比如开发商在认购合同约定的期限内尚未具各房屋预售条牛,将购房者认购的房屋转卖给他人,开发商提出不合理的签约条件,如抬高房价,或者对于先前承诺的事情不愿意写入合同,致使购房合同无法达成等。如果双方有正当理由没有进行购房合同的磋商,导致购房合同没有汀立的,不适用定金罚则,如不可抗力、意外事件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”对“不可归责于当事人双方的事由”有两种倾向性意见:第种情况是开发商和购房者都有买卖房屋的诚意,但双方在签订购房合同时就认购合同中没有出现的条款不能协商一致导致最终未能签订合同;第二种情况是一些不可抗力因素,如预约合同签订后开发项目被政府行政决定取消、缓建,开发商的主体资格丧失,自然灾害导致开发项目灭失等。