(一)如何审查拆迁许可证 除非经过专门的法律调查，一般被拆迁方在面对拆迁许可证(征收决定)的时候只能从形式上进行审查。拆迁许可证(征收决定)在形式上大约包括这样几项内容：许可文号、拆迁(征收)主体、项目名称、拆迁(征收)范围、拆迁实施单位、拆迁(征收)期限、许可证发放机关、发放日期，在具体的实务维权中我们发现大约会在这样几个方面存在瑕疵： 1.拆迁(征收)主体 拆迁(征收)主体不明确， 或者缺乏拆迁方的资质，为非独立法人单位，如某某拆迁办公室，某某拆迁指挥部。如果是征收项目，那么征收主体就是政府部门的房屋征收办，这时候主要审查征收决定审批的级别是否符合法律的规定，是否存在越级发放、越权发放的情形。 2.拆迁(征收)范围 有的项目拆迁范围模糊不明确，经过调查以后才发现，有的被拆迁方根本不在被拆迁范围内，这就是典型的拆迁范围超出了规划和建设用地的批准范围。 3.拆迁(征收)期限 这里我们要审查许可证的审查起始时间，主要是核实是否超出拆迁期限的问题。如果一旦超出许可的拆迁期限，而拆迁方又不能及时地取得续证，那么拆迁方就涉嫌违法超期拆迁，这时双方所签订的补偿协议是无效的。 (二)如何审查评估报告 拆迁(征收)中，评估报告的重要性相信大家都很清楚。但是其意义有多大?会给被拆迁企业带来些什么?可能被拆迁的企业朋友不是很清楚。那在这里向大家全面的介绍一下评估报告的作用和意义。 1.评估报告的内容 我们一般会在拆迁开始第一时间就能接到所谓拆迁方的评估报告。有的进行了实地测量，有的是按照你房产证或土地证的面积来为依据。其评估报告主要就是房屋的重置价，另外的搬迁费和一次性停产停业补偿一般不在评估报告上出现。而是按照所谓的政策标准直接计算。有些不正规的评估报告就是一张纸，上面简单了描述了位置、名称、占地面积、房屋面积等基本事实，然后乘以他的补偿单价，就直接出来最后的数字了，没有评估师签字和评估公司的盖章。然后在轻描淡写的说一句看看有没有丢项、落项，如果有的话是可以补的。 2.此次评估的意义 这个时候我们来鉴别一下此次评估的意义何在。没有盖章的和没有让我们签字的评估报告，表示送达的就不是法律意义的评估报告，就是告知你一个大概的补偿总额。再直接的说就是告诉你，你这个企业我准备给多少钱。也就是拆迁方给你的第一轮报价，这个报价一般来讲应该讲都会比较低，这个低价来源于房屋按照建筑年限、证照等因素区别对待。比如讲2002年航拍图不体现的建筑面积拆迁方会作为违章处理，如果是违章建筑，必然是在补偿单价上比一般房屋评估价格严重偏低。 其实经验告诉我们这样没有盖章，不需要签字签收的评估报告除了打压我们的心理预期以外，没有什么实际的意义，对整个补偿的谈判几乎起不到什么作用，最好的办法就是不予理睬。 对于正规的评估报告，也就是有评估时间、有现场测量、有评估公司、有评估方法的，应该引起我们的重视。因为这样的评估报告极其有可能作为拆迁方裁决我们的依据。所以在签收上要谨慎，如有必要须提起评估复核，将要求鉴定以及重新评估等方面要进行法律程序的启动，防止一些不利于我们的事情发生。 对于拆迁人给我们的第一份评估报告，首先我们一定要清楚一点就是评估是你最后签订补偿协议的一个重要依据，不要把他看高了，也不要轻视了他，大家就把评估报告看作拆迁方的首次报价就可以。不要以为拆迁方会真的按照评估报告进行补偿，最后怎么评估的就按照评估的进行补偿，实践告诉我们通过争取往往补偿数额是会有变化的。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
