●预售款专用账户有什么用？
商品房预售款将入监管账户
根据《办法》规定，开发企业在预售商品房时，必须先办理预售款专用账户，而且这个账户和监管银行必须在售楼场所公示，以便相关部门和预购人查询、使用和监督。
商品房预售款包括购房者按合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。在开发项目预售过程中，监管银行及商品房预售款专用账户原则上不得变更。因预售项目转让确需变更的，凭已办理变更手续的商品房预售许可证等资料向预售款监管部门也就是市国土资源局申请办理相关变更手续，其他情况需要变更的，应征得全部预购人同意。
●开发商如何支取预售款？
按工程进度分四个节点支取
如果购房者选择全额付款，可以将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户；如果选择贷款买房，购房者需要将首付存入商品房预售款专用账户，发放贷款的银行应将贷款直接划入该专用账户。
开发企业要支取或者使用预售款，必须按照一定的工程节点进行，首次申请支取商品房预售款前，开发企业应当明确预售项目的工程建设费用和法定税费（含土地价款），并根据项目建设方案及施工进度编制《商品房预售项目用款计划书》。用款计划应按照完成基础和地下结构工程、结构封顶、竣工验收、完成商品房所有权初始登记等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。
开发企业在完成相应节点建设任务后申请支取该节点的用款额度，在预售项目办理商品房所有权初始登记前，支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%。如果开发企业存在违法违规行为导致项目停工的或者预售项目工程建设存在严重质量问题的等情形，市国土局将书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部预售资金。
●违规操作将会怎么处罚？
最高可罚违法使用款项的20%
开发企业违反规定使用商品房预售款和直接收存商品房预售款的，主管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项10%以上20%以下罚款。如果银行违反《办法》规定支付商品房预售款和监管部门违反《办法》规定同意使用商品房预售款的，上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项；给购房者造成损失的，依法承担连带责任。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
