1、农村房屋买卖什么情况下有效?
(1)购房者主体资格合法
农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房者必须是该村民集体成员，城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。
(2)售房者的主体资格合格
卖房者必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利，并且如果房屋共有人员要共同处分房屋，才可以使房屋买卖有效。
(3)购房者符合申请宅基地的条件
农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地，所以购房者必须满足购买之前名下没有别处宅基地的要求。
(4)买卖经过村民委员会同意
农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分，所以如果房屋要买卖的话就要经过村委会的同意。
2、农村房屋买卖什么情况下无效?
(1)产分离出卖
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果售房者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，那房屋买卖则无效。
(2)主体有问题
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效，并且房屋所有权人未经共有人同意，私自出售房屋的，房屋买卖也是无效的。
(3)侵犯优先购买权
房屋所有人出卖共有房屋时，共有人有优先购买权，房屋所有人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买的权利，如果的优先购买权被侵犯，该房屋买卖无效。
(4)非法转让
转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，这样的房屋买卖无效。
2、农村房屋买卖，对方反悔怎么办?
网友提问：我是外地人，在妹夫的老家盖房住了 15 年(是以妹夫老爹宅基地翻盖的房)。 现在他们村要搬迁，我的情况又很复杂：我户口不在本村，房子签了协议有大队书记、队长及房主(妹夫老爹)签字，算卖给我。我无房产证，只有协议书。而这个老宅原本是妹夫老爹分给他的家产。请问：农村房屋买卖，对方反悔怎么办?如果搬迁我能得到什么?
律师解答： 这种情况你很麻烦，这与小产权房有一定的相同性。你不是该村的村民，也就不应当有宅基地及房屋; 至于你们签订的房屋买卖协议，对于你与你妹夫的老爹来说是无效的。 拆迁款本身就会给该老爹，该老爹如反悔的话，你只能去法院起诉他，当然该房屋你的出资等等会给你，但是根据司法实践你要回得钱比拆迁款要少得多。最好你还是与村干部等协商好领取拆迁款时你在场，名义上是给公爹，实际上是给你。否则你会很麻烦的。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
