1、合同的效力问题。 智力残疾是指人的智力明显低于一般人的水平，并显示适应行为障碍。根据世界卫生组织(WHO)和美国智力低下协会(AAMD)的智力残疾的分级标准，按其智力商数(IQ)及社会适应行为来划分智力残疾的等级。智力水平分为重度、二级、中度三级、轻度四级。四级智障是最轻度的智力残疾，属于限制民事行为能力人，可以从事与其智力水平相当的民事活动，其他活动需由其监护人代为行使。 房屋买卖这一法律行为应经其监护人同意或为代为行使。所以本案中的合同应经其监护人同意方为有效，在监护人明确表示同意前合同效力应为效力待定。 2、买方如何维权。 合同是否有效的主动权在卖方手里，买方比较被动。买方应及时联系卖方的监护人及时确定合同的效力，无论是合同有效继续履行还是合同无效终止合同，都应及时处理，在房价变动频繁的年代，拖延只会增加更多无谓的麻烦。如果卖方无法定监护人或未及时表态，应尽早通过法院诉讼来处理。 本案中卖方本人是四级智障，父母年事已高，即使合同有效，在合同履行中一旦对方拒绝交房过户，对买方来讲，即使胜诉执行也可能风险较大。 房屋买卖应核验对方当事人的民事行为能力及处分权。如对方系无民事行为能力人或限制行为能力人，或者对方非直接权利人，合同一旦签订自己都将处于被动位置
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