买方与房主签下房屋买卖合同，约定购买位于北京市朝阳区某处一套房屋，房屋成交总价为1000万元，买方计划贷款800万元购买。签约后买方向房主支付了100万元定金。在买方办理贷款过程中，“新国十条”出台，暂停第三套房的贷款，买方所购房屋恰属第三套房，无法得到银行贷款。于是双方协商改变付款方式和期限，但是不久，国家再次出台新政，限制外地人购买第两套以上住房不能办理过户手续。买方只得放弃购房，要求解除合同，因房主不同意退定金，买方起诉至法院，要求解约并退还定金。 争议焦点：因国家新政原因致使房产不能过户，合同无法继续履行，是否属于情势变更，是否可以解除合同，买方是否可以要求退还定金。 法院判决： 法院认为：根据有关规定，买方家庭住房套数已超过两套，属于限制办理房产过户的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是买方在签订合同时无法预见的，如果要求买方继续履行合同，对其明显不公平。 法院判决：1、解除买卖双方签订的房屋买卖合同；2、卖方返还买方已交付的定金￥100万元。 律师点评： 法院认定了双方签订的房屋买卖合同属于有效合同，为什么又作出不继续履行合同的判决。这是因为根据法理，如果在合同成立之后，在履行的过程中遇到不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，双方均有权要求解除合同。本案中因国家出台新政策导致买方无法贷款，无法办理房产过户手续的情况，属于合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公，或者不能实现合同目的，属于合同情势变更，当事人可以请求法院变更或解除合同。上海房产律师 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
