最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。但是，自从2001年新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了两个关于适用《婚姻法》的司法解释，特别是《婚姻法解释（二）》，对于婚前财产婚后转化进行了废除。因此，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题解释》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。处理离婚时的公房承租权时，可根据“具体情况、具体分析”的原则，分以下几种情形由酌情处理： （一）婚前取得承租权的情况。 之前的司法解释曾有规定，双方婚姻关系存续满5年，另一方则可以取得该房屋的承租权，但之后出台的《婚姻法司法解释（一）》对这条规定作了修正，《婚姻法司法解释（一）第19条有明确规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”因此，由于一方在婚前已经取得了该房屋的承租权，无论婚姻关系存续几年，5年，10年，甚至20年，如果双方对此无另外约定，房屋的使用权益均应当归该方所有。 2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均是本单位职工的。 婚前一方即已经取得公房承租权，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况只涉及双方身份关系的变更，不影响公房承租权的归属。同样的，根据《婚姻法司法解释一》的规定，承租权仍归婚前取得承租权的一方享有。 （三）一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。 这种情况下，该房屋承租权仍应当归该一方享有。如果这种情况下，判令承租权由双方共同享有，则势必产生这样一些问题：如果一方在婚前已偿还了借款的大部分，如为90%，婚后偿还的余额只是一小部分，如为10%，在此类情形下，判令承租权归双方享有，对原享有承租权的一方公平何在？因此，笔者认为，在此情况下，把承租权判令由原享有的一方享有，并判令由该方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿，是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。当然，这在处理上存在一定的灵活性，法院会根据个案的实际情况进行裁判。 （四）婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的。 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“承租房屋拆迁时，如果被拆迁人（即公房所有权人）与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人的房屋实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。”在这种情况下，要区别情况对待：第一种情况是另一方不作为配方人口进行动迁安置，则另一方对承租房屋不存在贡献，即便是承租房是婚后取得的，也应该是作为婚前财产在婚后的一种转化，不改变其个人财产的属性。另一种情况是，另一方作为配房人口参加动迁安置，此时我们认为另一方对于房屋还是有贡献的，该房屋应该作为夫妻共同财产，但是在分割时应该考虑房屋的来源，双方贡献大小等因素，做适当的倾斜。 （五）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的，属于夫妻共同财产。 （六）一方将其在婚前承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的。 这种情况一般被称作为“套配”。经过套配的房屋也应考虑是否包含有配偶方的房屋安置因素，如果没有包括则应作为一方的个人财产。如包含对另一方的安置，则应根据房屋的来源、双方对房屋贡献大小等因素，进行分配。 （七）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，使用权归双方共有。上海房产律师 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
