《城市房屋租赁管理办法》规定，凡公民、法人或其他组织对其享有所有权的房屋和国家授权其管理及经营的房屋均可出租。但并不是所有的房屋都符合出租条件，也不是所有的产权人都能出租自己的房屋，按照有关规定，以下房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有权证的；产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而就没有形成租赁关系的法律基础； (2)权属有争议的房屋； (3)共有房屋未取得共有人同意的；产权属于共有的房屋，在共有人未一致同意出租的情况下，即使是大多数共有的人同意也不能出租； (4)属于违法建筑的房屋； (5)不符合安全标准的房屋，如危房； (6)已抵押的房屋，未得到抵押权人的同意不得出租； (7)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的房屋； (8)没有出租证件的房屋。出租人须持房产证、消防安全证等证件到房地产管理部门办理房屋出租证，只有获得了出租证，出租行为才合法，手续才完备； (9)未经房主或房屋经营管理人的书面同意转租的房屋；承租人擅自将承租的房屋转租容易引起法律纠纷； (10)被法院、公安机关等依法查封的房屋。 租赁合同涉及上述情形之一的将导致合同无效。此外，实践中还有三种情形导致房屋租赁合同无效： 第一种是未经竣工验收的房屋出租。作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在合同中约定无效合同处理条款，以保护自己一方的权益。 第二种是被确定为拆迁的房屋出租。《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定，拆迁范围内的单位和个人不得进行房屋租赁活动。承租人在签订租赁合同时，除了考察是否对出租房屋拥有所有权或经营管理权，还应对该区域动迁情况进行调查，避免因合同无效受损。 第三种是转租公有住房。按规定公房不能转租，否则双方签订的租赁合同无效。上海房产律师 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
