一、户口迁移的合同救济
根据相关法律规定以及司法实践来看，户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围，不属于司法审判的范畴。一般户口迁移是房屋买卖的附随义务，房屋买卖交易完成后一旦发生出卖人不予办理或者拖延办理户口迁移，买受人不能向法院起诉要求出卖人限期迁移户口，这种情况下，势必会影响买受人的合法权益。因此，为了使出卖人在房屋买卖交易完成后，及时迁移户口，通常我们会建议在房屋买卖合同中增加一条针对户口迁移事宜的约束条款，即如果出卖人未在规定的时间内迁出户口，则每逾期一天向买受人支付一定违约金。这样一来，可以通过经济手段督促出卖人能按合同规定时间及时将户口迁出，而免受被追索违约金。
二、户口迁移违约金索赔案，司法审判中可能存在的问题
如上所述，由于买卖双方在合同中增加了针对户口迁移事宜的违约条款，在绝大多数情况下，出卖人都能自觉履行合同，按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口，导致买受人向出卖人追索违约金，从而可能引发相关诉讼。由于每个案件标的不同，违约的原因不同，使得同类案件的裁判结果大相径庭，出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后，出卖人无正当理由仍不迁移户口，发生累讼的现象。这种情况下，既不能有效维护买受人的合法权益，同时也浪费了司法审判资源。
三、法院审判时应当正确确定违约金的金额
正确确定违约金的金额，对解决这类纠纷极为重要，具体可以从以下几点把握：
1．查明出卖人违约的原因
这类案件通常在诉讼过程中，出卖人的户口仍未迁移，有的是由于客观原因暂时无法迁移，如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房，新购二手房原业主户口尚未迁移，其户口无法迁移；有的是突发重病，无法及时办理；也有的是无正当理由拒不迁移等等。
2．合理确定违约金的计算期限
一般情况下，违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移届满之日起算到实际迁出之日止。如果确实是由于不可抗力或者出卖人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口，则应扣除上述事件影响的期间。一般应计算至实际迁出之日。
3．合理确定违约金的金额
目前，在实践中，当事人约定的违约金各不相同，或高或低，而有的法院在裁判时，在这个约定的基础上则将金额大幅降低，甚至有的则随意定一个总额，这种情况下，无法对出卖人的违约行为给予有效的制裁，造成案件结案，户口仍未迁移。
我们认为，关于违约金约定过高是否需要调低的问题，应当把握以下三点： 一是看出卖人主观过错的大小；二是看出卖人是否要求降低以及降低的合理理由或者采取的补救措施；三是看约定的金额是否显失公平。一般以不超过银行同期贷款利率的四倍都可视为有其存在的合理性，当然在这种情况下仍然要考虑出卖人后续采取的补救措施。如果在案件审理过程中，能立即迁移户口者，可适当调低或者在裁判前已办理完毕户口迁移的，象征性的补偿已产生的一些损失也无不可；但至裁判时对于无正当理由仍拒不迁移者，尤其是在考虑到购房者当时购房的主要意图而可能造成的损害，从其合同约定判处也无不可。
总之，正确合理的审理因户口迁移引起的追索违约金案件，应当本着着重调解的原则，尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口，同时给予买受人必要而合理的补偿，以维护法律的公正和合同的严肃性。
关于二手商品住宅买卖合同中，当事人约定关于户口迁移的事项的，为了督促一方迁出而约定违约金时，要考虑当事人的可预测性，因此，违约金是不能够超过合同的总价款。如果出卖方不迁出户口怎么办呢？我们认为，合同是当事人的约定，并且该约定没有违反法律强制性规定、没有违反公序良俗原则。既然是这样那么为什么合同约定户口的迁出必须要公安机关处理呢？虽然说户口的管理是公安机关的职责范畴，但是这并不是代表户口的迁出约定就不能是用合同加以限制的。我们认为，从合同相对性角度来考虑这应当是属于民法调整的范畴，并且在相关的规定中同样规定了户口的管理规范，不然是不能够合理保护守约方的权利，否则这样的法律就丧失它的合理性。因此，我们认为这样的约定是符合法治精神和社会实践的。结合目前房价的居高不降的客观情况下，我们认为，每一个可以能够买房子的人，都是通过奋斗多年的代价换取的，并且这还不一定能付全款。那么为了这些能够买起房子但是不能成为该“户”的真正的主人的情况下是不是就丧失了唯一户主的地位呢？是不是就丧失了合法人的权利保护呢？这种答案是不言自明的。因此，为了能够更好的保护合法的产权人，我们认为应当责令违约方（卖方）限期迁出户口。这样不但能够更好的维护权利人的权利，同时更能体现法律的公平正义之精神。上海房产律师 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
