伴随着房地产交易金额大、周期长的特点，交易价格的震荡对交易者的利益影响巨大，交易者违约风险高，不利于市场良性发展。故多地政府为抑制投机，对房地产交易市场加强调控，直接表现为限购政策、限贷政策等，起到了一定的稳定市场交易价格的作用。
一、关于限购政策的法律分析
地方政府出台限购政策是政府抽象行政行为，并非法律、行政法规，对已签订的房屋买卖合同的效力不产生影响。限购政策的出台可能构成不可抗力或者情势变更，法律理论和司法实践中多有争议。
依据《合同法》第117条第2款之规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据《合同法解释二》第26条之规定，情势变更指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情况。
笔者认为，区分限购政策的出台是否构成不可抗力或情势变更，不能一概而论，要综合考虑当事人签订合同时对限购政策的预见能力、限购政策的发布是否可能被预见、限购政策对房屋买卖合同履行的影响等因素。
二、房屋买卖双方关系问题及解决
（一）合同的解除
限购政策的出台将致使无购房资格的人所签订的房屋买卖合同无法继续履行，直接导致合同能否解除、解除权的归属、行使等问题的产生。
根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条第2款的精神，房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
如限购政策的出台导致房屋买卖合同无法继续履行，并构成不可抗力情形，则依据《合同法》第94条第1项之规定，任何一方当事人拥有房屋买卖合同的法定解除权，可以依据《合同法》第96条之规定通过通知方式行使解除权，司法实践中也可以直接向人民法院起诉请求解除合同。
如限购政策的出台导致房屋买卖合同无法继续履行，并构成情势变更情形，则依据《合同法解释二》第26条之规定，任何一方当事人可以直接向人民法院起诉请求解除合同。
（二）已付购房款、定金的处置
如房屋买卖合同能够解除，依据《合同法》第97条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；并根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条第2款的精神，买受人可以要求出卖人返还所收受的购房款或定金。
（三）损害赔偿、违约金
在限购政策的出台导致房屋买卖合同无法继续履行的情况下，当事人的违约行为主要表现为迟延履行，例如一方当事人在签订合同后迟延履行合同义务，导致合同因未及时网签或备案而受到限购政策制约无法继续履行，则依据《合同法》第97条、第113条之规定，其或将面临另一方当事人主张的违约金赔偿及其他损失赔偿（如房屋市场差价损失等）。
三、买卖双方之于居间商关系问题及解决
依据《合同法》第426条、第427条之规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
如居间合同约定的服务仅为促成当事人之间签订房屋买卖合同，则除合同另有约定外，在买卖双方签订合同后，居间人有权向委托人收取居间报酬，即使出现限购政策出台导致买卖合同无法继续履行，委托人也无权要求居间人返还已支付的居间报酬，但居间报酬约定过高的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则适当酌减（参照《2011年全国民事审判工作会议纪要》第22条的精神）。
二手房交易市场中，房产中介机构发挥着重要作用，在房产中介参与的交易中，买受人、出卖人与房产中介通常会签订房屋买卖合同与居间服务合同二合一的合同，而该合同中约定的居间服务往往不限于促成房屋买卖合同成立，还包括全套购/卖房服务如过户手续代办等。在此种情形下，如因限购政策出台导致合同无法继续履行，则委托人一般可以不可抗力或情势变更为由，拒绝支付居间服务费用，但居间人可请求委托人支付从事居间活动所支出的必要、合理费用（参照《2015年全国民事审判工作会议纪要》第30条的精神）。上海房产律师 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
