2011年8月13日正式实施的婚姻法解释(三)无疑指导了离婚诉讼房产纠纷的处理。该解释出台前，实践中各法院对该房产问题的处理也有较大的差异。本文拟将本解释对房产的相关规定与以往的司法实践中对该种房产问题的处理意见相结合，对离婚房产的归属及分割问题进行分析归纳。
一、房产归属的一般原则
根据物权法的相关规定，房产作为不动产，其物权的的设立、变更、转让、消灭遵循物权登记原则，除非有证据证明房屋登记管理部门的不动产登记簿确有错误，那个房产登记在谁的名下就归谁所有。这是一般原则，在更多体现的人身价值的离婚纠纷中，本身婚姻的感情化，决定了此类纠纷的特殊性，而不能严格适用上述登记公示原则。根据婚姻法的相关规定，一方婚前的财产属于个人财产，不因婚姻关系的延续转化为共同财产，双方另有约定的除外。因此，原则上，除非双方有特殊约定，一方在婚前购置的房屋，属于个人财产，婚后购置的房产，属于夫妻共同财产。
二、司法实践中离婚房产问题的表现形式及处理方式
(一)解读婚姻法解释(三)对离婚房产问题的规定
根据婚姻法解释(三)第十条，对婚前一方签订房产合同，并支付了首付款且有银行贷款，婚后夫妻共同还贷，房产登记在首付款支付方名下的房产归属问题，首先，遵循协议自由原则。其次，不能达成协议的，法院可以判决房产归产权登记一方，此时对于房贷，尚未归还的为产权登记方的个人债务，婚后共同还贷的的款项及增值部分，根据财产具体情况，照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。第七条规定婚后父母出资购房，产权登记在子女名下的房产归属问题。
(二)司法实践中常见的离婚纠纷中房产归属、分割问题及处理方式
1、婚前一方支付全部房款，并取得房产证。此情形下，无论婚前还是婚后取得房产证，该房产都归属于付款方的个人财产，另一方无权要求的对该房产及其增值进行分割。
2、婚前个人支付全部房款，婚后取得房产证，产权登记在个人名下的。我们认为应认定为个人财产，因为根据婚姻法第17条的规定，该房产既不是婚姻关系存续期间新增的财产，也不是双方生产、经营所得，性质上仍属于个人财产。
3、婚前一方支付首付款，婚前取得房屋产权证，产权证登记在首付款支付方名下，婚后以夫妻共同还贷。该房产应认定为首付款支付方个人财产。但是对于婚姻存续期间房产的增值部分的归属存在个人财产和共同财产的争议。笔者认为，对于增值部分房屋产权人应该对另一方进行补偿，补偿可以依据婚姻法解释(三)第十条的补偿原则。
4、婚前一方支付首付款，婚后共同还贷，取得产权证，并登记在首付款支付方名下的房产归属。此情况在现实生活中比较常见，实践中各地法院有的认定为个人财产，有的认定为夫妻共同财产。第一、认定为个人财产的认为房屋买卖牵涉到物权和债权两个权利，当事人订立买卖合同建立了债权债务关系，房屋所有权即发生了转移，买卖合同是房屋所有权转移的原因，房屋所有权转移时买卖合同的履行结果，不能因取得房产在婚后，而改变按揭房屋属个人财产的性质，此时婚后共同还的贷款，应返还一半给另一方。第二、主张认为室共同财产的依据是物权法规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”和婚姻法规定的夫妻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。以上两种做法无疑都偏袒了一方。第三、婚姻法解释三第十条对这种情形的处理进行了规定，它既没有认定该房产为一方婚前个人财产，也未规定为双方共同财产，而是规定双方协议优先，否则法院可以判决归产权登记一方。在这里，规定上用的是“可以”，而不是应该，说明法院对此还可以根据具体情况认定房产的归属。
对于婚前按揭，婚后共同还贷的房产的还贷部分及增值部分的分割解释(三)也给予了明确规定，是由取得房产一方对另一方进行补偿。此条仅仅规定了补偿坚持的原则标准：根据财产状况及照顾子女、女方权益，没有明确补偿的具体标准，给了法院很大的自由裁量空间。
5、婚前共同出资购房或者按揭买房，婚前或者婚后取得房产证，房产证登记在一方名下的，房产应属夫妻共同财产。 6、婚前办理按揭，婚后夫妻共同还贷，离婚诉讼时还未取得房产证，此种情况因房屋产权尚未确定，根据婚姻法解释二的相关规定，法院将拒绝对房屋的产权归属做出裁判。
7、婚前一方父母出资为子女购买的房屋，产权登记在其子女名下，除非有特别说明赠予子女夫妻双方，否则视为出资父母对自己子女的赠予，为其个人财产;婚后一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资方子女名下的房产，根据婚姻法解释三之前的相关规定，除非特别说明是赠予自己子女的，否则视为是赠予子女夫妻双方的，婚姻法解释(三)完全颠覆了这种理念，规定为是父母对自己子女一方的赠予，该不动产为夫妻一方的个人财产。
三、总结
自婚姻法解释三征求意见稿以来，人们一直在讨论婚姻法解释(三)保护了谁的利益。作为法律的实践者，我们认为不能简单的说婚姻法解释(三)保护了谁的利益，撇开婚姻中该由谁买房关涉感情的争议话题，该解释对于房产的的规定跟多的还是坚持了物权登记原则，旨在更好的用理性化的条文达到一种利益上的相对平衡，对离婚财产分割的有一定的指导作用。总之，在处理离婚财产纠纷，法官要正确把握分寸，找准利益平衡的契合点，本着照顾弱者的一方，考虑离婚过错、抚养小孩、赡养老人等问题，较为合理的对房产就行分割。尤其在房价居高不下的今天，没有分到房子的一方或者经济来源比较薄弱的一方，应该得到适当的照顾。法律在保护个人权利的同时，更应该促进夫妻家庭的相互辅助、增加婚姻家庭的凝聚力，使其真正发挥一个家庭共同体的经济及道德力量，基于公平原则，不能纯粹的强调更注重团体的婚姻中的个人权利。婚姻不是交易，不能把感情与物质进行等价交换，婚姻法的相关规定也应该遵守婚姻的伦理性。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
