一、房屋建构筑物拆迁损失 房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。 本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为： 评估值=重臵成本×成新率 1、重臵成本的确定 重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本 建安综合造价采用预(结)算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据各 地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程 费用，并计算出建筑安装工程总造价。 前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定;根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。 房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采用年限法成新率。 综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率×权重 2、成新率的确定 建筑物按综合法确定成新率。计算公式： 综合成新率=现场勘察成新率×60% + 理论成新率×40% 理论成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100% 现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施(水、暖、电)部分的完损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。 二、管道沟槽拆迁损失 管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。 本次对管道沟槽评估，采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为： 评估值=重臵成本×成新率 1、重臵成本的确定 重臵成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。 (1)建安工程造价 由于无竣工决算资料， 无法进行现场勘查，故由资产占有方提供工程量，评估人员依据建安工程安装定额对建安工程造价进行估算。 (2)工程建设前期费用及其他费用 包括工程建设前期费用、其它费用。 2、成新率的确定 管道和沟槽按年限法确定成新率。计算公式： 成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100% 3、评估值的确定 评估值=重臵成本×成新率 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
