来自宝岛台湾的郑先生在沪经商多年，但他对大陆涉及二手房买卖事宜还不是很清楚。2005年4月中旬，经中介公司居间介绍，郑先生看中了位于本市凤阳路上的一处二手房，遂与该房屋业主签订了 《房地产买卖预定书》，约定该房屋出售价为人民币342万元。同时约定双方在签订本预定书时，郑先生向对方支付定金5万元，且双方在 《上海市房地产买卖合同》上正式签字后五个工作日内，郑先生需支付首付款68.4万元 (包括定金5万元)，另239.4万元通过银行贷款方式支付，剩余34.2万元在郑先生获得房产证时支付。对违约责任约定，任何一方违反预定书的相关约定，应向对方按总房价的20%赔偿。 签约后，郑先生支付了首付款68.4万元。 2005年10月13日、20日，对方两次发函要求郑先生签署 《上海市房地产买卖合同》，信函明确签署合同的截止日期为2005年11月18日，逾期则按预定书的约定，由郑先生承担违约责任。但郑先生因贷款等原因未与对方签订 《上海市房地产买卖合同》。 2008年2月，郑先生起诉到法院称，签约后支付了对方首付款68.4万元，但随后在向银行征询中得知，银行指定的评估公司无法将买卖房屋价格评至适合预定书履行的价格。鉴于以贷款方式支付剩余房款是双方的共识及履约基础，曾多次联系对方协商未果。2007年6月起，郑先生得知评估障碍已无，要求继续履约但对方却不予配合。无奈郑先生只得于2007年11月致函对方，解除上述预定书请求法院判令对方返还购买房屋首付款68.4万元，支付违约金5万元。 郑先生还辩称，预定书没有约定签署正式买卖合同的时间，因贷款问题，对方又不同意给自己宽限期，导致双方没有签订买卖合同，责任不能归咎于自己，也不能视为自己违约。在双方往来的信函中从未提及解除预定书。退一步讲，预定书属于定金协议性质，约定的定金5万元属于缔约定金，即便自己违约，对方也只能没收定金，而且预定书约定的违约金过高，显失公平，对方也没有证明实际损失。 法庭上，卖家则称双方签订了 《房地产买卖预定书》后，就将房产证交由中介方，要求郑先生签订买卖合同，但郑先生在2个月内未给予答复，无奈发函通知郑先生，如不来签约将终止预定书的履行。2005年11月3日，双方及中介方在公证处洽谈，郑先生提出降低房价，并未告知无法评估不能贷款事宜，次日双方约定的签约日期郑先生未到场，所以预定书在2005年11月18日解除，解约的责任在郑先生，卖家认为按照预定书和房屋买卖操作惯例，双方应先签订房屋买卖合同，后办理银行贷款。预定书解除后，便将郑先生先前支付的20%的房屋总价款，直接冲抵郑先生应支付的违约赔偿金。 【点评】 法院认为，双方于2005年4月征询签订的《房屋买卖预定书》是双方真实意思表示。当时卖家还未取得房地产权证，故协议未约定签署房地产买卖合同的时间。 2005年7月底，卖家取得了房地产权证，签订房屋买卖合同条件成立，但郑先生因贷款方面的原因，且在卖家催告履行签约的期限内，未与卖家签署正式的房地产买卖合同，责任在郑先生，郑先生应承担违约责任。 预定书解除后，卖家应将收取的房款返还给郑先生。涉及双方约定的违约一节，从双方签订的预定书内容分析，预定书既约定了定金，又约定了违约赔偿。 在一方违约的情况下，另一方可以选择适用。但违约金的承担应相当于一方因对方违约所造成的实际损失，如约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院适当减少。 现预定书约定的违约金，为总房价的20%，即首付款68.4万元，卖家在籍占有、使用该房屋，又收取郑先生20%房款，且没有提供有实际损失证据的情况下，获取高额的违约金，与合同的公平原则向违背。 况且，卖家更无权用郑先生支付的房款，直接冲抵违约赔偿金，遂法院依照职权将违约金调整至10万元，由卖家返还郑先生购房款58.4万元。 B 解除二手房买卖 究竟是谁在违约 从台湾台北县板桥市来沪的林先生，看中地处本市威海路上的一处二手房，他对该房屋的价格、地段都较为满意。但最终林先生和卖家却均指责对方违约，特别是卖家还终止了房屋买卖交易。这究竟是怎么回事呢? 2007年9月22日，林先生与卖家吴某经美联物业中介公司居间，签订了 《上海市房地产买卖合同》，约定吴某把他名下的威海路上一处房屋，以67万元作价转让。买卖合同补充条款还约定：在双方签订该合同后15个工作日，林先生向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。 “如林先生的贷款未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则林先生应在银行作出不予通过决定后十日内，将不足额度补足。”还规定逾期超过十日，林先生仍未付款的，除林先生应向卖家支付十日的违约金外，卖家有权单方解除合同，林先生应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%。 签约当日，林先生向卖家吴某支付首付款21万元。10月9日，林先生向银行申请办理贷款手续;10月31日，吴某以林先生的付款超过规定日期，向林先生发出通知书主张解除合同。同年11月12日，林先生向法院起诉称要求继续履行合同;11月15日，吴某再次向林先生发出解除合同通知书。而林先生诉称，目前银行对自己的贷款正在审核中，却在10月31日接到卖家吴某发来的 《解除合同通知书》，认为付款超过规定日期要解除合同，故要求法院判令卖家履行《上海市房地产买卖合同》，办理产权过户手续并交付房屋。 林先生还称，自己已在规定的期限内向银行申请办理贷款手续，即使自己未在规定的期限内向银行申请贷款，根据合同及补充条款约定，从2007年9月22日起算，申请贷款的时间为15个工作日，即10月17日。再至10天的补足贷款的付款期届满后，还有10天的宽限期，在此期间卖家无权提出解除合同。而卖家在 10月31日宽限期内提出解除合同，已经构成违约，主要原因是正值房价上涨，卖家不愿以原先约定的价格出售房屋。 法庭上，吴某辩称在10月18日接到林先生来电，告知银行贷款未通过，林先生没有在10日内补足房款，自己于11月15日向林先生发出解除合同通知书。他还声称林先生因信用原因无法办出贷款，而自己因经验不足于10月31日通知林先生解除合同。后中介方告知说，解除合同的期限未到，所以在11月15日再次发出解除合同通知书，认为导致合同解除的主要原因在林先生，林先生应承担违约责任。 【点评】 法院认为，双方在2007年9月22日签订的 《上海市房地产买卖合同》属真实意思表示，合法有效。按照合同约定，林先生在签约当日支付了首期房款21万元，并在签约后的15个工作日内向银行申请办理贷款手续。卖家吴某声称林先生提供的贷款申请书不能证明已按约申请贷款，但同时又称林先生因信用问题无法通过贷款，此说法前后自相矛盾，法院对卖家吴某称林先生未在约定的期间申请贷款之说，不予采信。退一步说，即使林先生未在规定的期限内申请贷款，扣除申请贷款15天的工作日，林先生也有10天补足差额的付款期，届满后林先生还要10天宽限期，至11月7日。林先生此时若无法支付房款的，卖家吴某除了有权要求林先生支付逾期付款的违约金外，还有权单方面解除合同。卖家吴某在未扣除合同约定的合理期限，即于10月31日单方提出解除合同，已构成了违约，林先生在卖家提出解除合同的前提下，起诉要求卖家吴某继续履行合同，但卖家吴某坚持要求解除合同，林先生只得变更诉请未解除合同，解除合同的日期以林先生变更诉请之日。鉴于卖家吴某单方提前解除合同，林先生要求按照合同约定以总房价10%承担赔偿金，有合同依据。遂法院判决解除双方签署的 《上海市房地产买卖合同》，该合同于2008年4月15日解除;卖家吴某返还林先生房款21万元及支付赔偿金6.7万元。 法官提醒 台胞购置大陆房产不妨先做足“功课” 台胞在大陆购置房产，特别是购置二手房时，因没有顾及到银行能否放贷到手，把握不定就盲目签订买卖合约，或因转让房屋价格估价偏离实际价格的纠纷，每年法院都会碰到几起。 为此，法官建议： 类似台胞如果打算在沪购买房产时，可多跑几家门店，作一番市场调查，摸准房屋的实际价格再出手签订房屋买卖合同; 或聘请沪上精通房产业务的律师，来参与签署房屋买卖合同; 对不能一次性付清房价的购买者，还应了解银行能否同意放贷，要首先做到心中有数; 对买卖房屋意向书或房屋买卖合同中，约定的定金或违约金比例，要做到恰如其分，不要偏高或偏低; 特别是若要准备诉讼解决，要全面收集相关证据材料，毕竟打官司其实就是在打证据。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
