问题一：遗留的房屋质量问题 法官们发现，房地产商遗留房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾，案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。 法官介绍，这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。 对策：严把房屋交接关口 一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后，业主不容易找到开发商，而物业公司时刻在与业主打交道。法院认为，由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。 问题二：物业服务质量不达标 这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破，维修不及时，保安失职导致业主财产受损，等等。 对策：随时发现问题随时解决 在这个问题上，为燕都花园提供服务的金管家物业服务公司的负责人马德成表示，根据他们的经验，一定要注意解决每个业主反映的问题，随时发现问题随时解决，收费的工作人员不仅负责收费，更要负责听取业主反馈的意见。比如丢车的问题，无论是自行车还是汽车，物业公司要通过服务保证一辆也不能丢，要不然会给业主留下一根永久的“小辫子”。 问题三：物业与业主沟通存障碍 法院认为，物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。 对策：要靠服务取得业主信任 座谈会上，万合物业公司对宏业花园的管理经验得到了法院的好评。该物业公司的负责人李合祥介绍，作为第四任，万合公司接管该小区时，小区里垃圾遍地，绿化缺失，由于污水管道被压坏了，小区里竟然有一条80米长、40来米宽的臭水沟。万合物业公司先是在3日内恢复了小区里的路灯设施，投入了2万多元。接着又投入2万元，挖开臭水沟，排清污水、重铺管道，畅通了小区的排污系统，之后，保洁工作、绿化带的补植、花池的整理都有条不紊地进行。最后完全取得业主的信任。 问题四：供暖温度不达标 供暖质量是个敏感问题，收采暖费可以说是令每个物业公司棘手的问题。采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担，可最让他们闹心的还是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃，进而引发了大量业主以拒交采暖费为手段的维权方式。 对策：可联合业主代表共同监控 法院认为，对于供暖质量是否达标问题，政府虽然出台了众多的制度，提出了诸多的要求，但最大的问题是政府的监督力度不够，也没有相应的制裁措施。建议物业公司可以联合业主代表、居委会代表，在供暖期对供暖温度进行监控。 问题五：物业漠视邻里纠纷 这种现象大约占案件的5%左右。比如，某小区8号楼一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建，导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管，由此拒交物业费。还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司，拒交物业费。 对策：主动与业主进行沟通 物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
