一、换房之前先要做些什么？ 1、明确换房需求 想要换房，首先要弄清楚为什么要换房，自己换房的目的是什么，因为换房的目的直接决定你要买的房子的地理位置，房子大小等，决定你未来的居住环境。 换房目的主要有以下5种：上学需求、工作需求、养老需求、改善居住条件需求、投资需求等。不同需求，决定你未来买房的选择范围，如地段、户型、面积、小区环境。明确了自己的需求，可将选房范围缩小，便于更精准找到适合自己的房子，更省时省力。 2、查看旧房及想买的房子的市场价格 明确自己是为了孩子上学而换房，还是为了上班方便而换房，还是为了其他目的而换房后，下一步就是去了解一下自己想买的房子的市场价格以及要卖的房子的市场价格。 了解房子价格的途径很多，如通过实地考察、打电话问中介公司、网上查询、直接去中介门店询问等方式。 （1）实地考察 旧房的价格，可以询问同小区近期对外出售房产的邻居，参考近期出售的房产价格可大致了解自己房子的市场价格。对新房来说，若离的不是很远，可以实际去考察，询问周边邻居，若想买的房子距离目前住的地方太远，最好是先从网上查询价格。 （2）网上查询 以网上查询为例，可登陆链家网、安居客、搜房网等网站输入小区名字查看房屋价格。 （3）咨询中介 因换房涉及到卖旧买新，为得到一个相对准确的价格，换房者可以先通过电话方式去咨询，在问询时可分别以买家或卖家的身份，这样能够更客观的了解到自己所关心的房子的价格。 此外，若想要换学区房，还需要了解小区的对口学校招生条件等情况，确保换房后孩子能够在这里上学。 3、评估自己的经济实力 对想买的房子和想卖的房子有了初步的了解后，下一步就需要权衡下自己手里的资金能不能负担。因为是换房，手里还有一套住房，所以需要权衡下自己手里的资金情况，加上卖旧房的资金，再买房时需不需要贷款，同时需要考虑是公积金贷款还是商业贷款。此外，根据资金情况明确自己要换的房子的区域、价格、户型等需求。 二、选择先卖后买还是先买后卖？ 对想要买的房子和想要卖的房子，以及自己的资金情况有所了解后，下一步是考虑先卖后买还是先买后卖。 资金不够付首付款时，应选择先卖后买的方式换房；在市场稳步、房价上涨、房源竞争比较大的时候应选择先买后卖。 1、先卖后买 先卖后买，手里有了足够的资金支付购房款，但也面临着房价上涨，迟迟买不到想买的房子，因此而无处居住或只能租房居住的问题。此种情形下，建议和买家协商，延长交房时间，或者说通过“返租”方式来解决住房问题。 2、先买后卖 先买后卖，必须要有购房资质，再者，若旧房迟迟未能卖出，则会导致买入的房子被认定为二套房，首付款、贷款均受影响的风险。为减少先买后卖带来的风险，应与卖家协商在签订买房合同中尽量给自己留出足够长的付款时间，留出的时间越长，旧房卖出的时间越充裕，避免旧房短时间内卖不出去带来的资金风险。 三、还有哪些需要着重注意的问题？ 换房时，涉及卖旧买新，卖房和买房的环节都需要走，为少走些弯路，在换房时，应着重注意以下内容： 1、名下住房有贷款未结清时，想换房，最好先将贷款结清 名下住房已有贷款，若采用先卖后买的方式，必须先将贷款结清。即使是采用先买后卖的方式，名下有贷款，若再买房需要商业贷款，则会按照二套房来算贷款额度和利率，还是不划算，故而，最好先将贷款结清。 2、采用先买后卖的方式，需要有二套房的购房资质 先买后卖，在签订购房合同时，会先进行资质审核，若没有二套房的购房资质，则无法进行下去，所以采用先买后卖的方式，需要有二套房的购房资格。 3、找一家靠谱的中介公司帮忙，最好是卖房和买房在同一个中介公司进行 换房涉及到卖房和买房，找一家专业靠谱的中介公司来从中周旋，会让自己省心不少。在同一家中介公司选择卖房和买房，方便其了解自身情况，帮助短时间内实现换房的愿望。 4、尽量选择比较容易沟通的卖家和买家 在先卖后买时，若是比较容易沟通的卖家，可协商宽裕一两个月时间交房，这样方便自己找房。在先买后卖时，遇到比较好的买家，可协商多给出一些支付房款的时间，方便自己出售旧房。 换房是个大工程，一卖一买既耗时间又耗费精力，换房之前应做好充分的准备，提前将可能遇到的问题考虑周全，避免给自己带来损失。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
