【案情】 某小区业主委员会成立后，发现物业维修资金存在诸多问题，物业管理企业和开发商身份合一，造成开发商未交纳物业维修资金，同时物业服务企业挪用了部分维修资金。最后，业主委员会决定开设物业维修专门帐户，书面敦促开发商10内交纳维修资金，物业管理企业挪用部分逐步收回。然而，物业服务企业及开发商无视业主委员会的决定。于是业主委员会向法院起诉，请求法院判令开发商交纳维修资金，物业返还挪用的维修资金。被告物业服务企业辩称维修资金虽然挪作他用，但最终仍用在小区管理上，并没有贪污或者浪费，而挪用的原因之一在于一些小区业主不交服务费，物业服务企业挪用维修资金的行为实在迫不得已。法院最后判令开发商交齐维修资金，物业服务企业返还挪用的资金。 【评析】 本案主要涉及开发商是否应该交纳住宅维修资金以及专项维修资金不得挪用的问题。 住宅专项维修资金用于物业共用部位和共用设施、设备的维修、改造与更新，其使用是为了全体业主的利益。建设部与财政部联合下发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定了建设单位有义务交纳首期的维修资金，但新的《住宅专项维修资金管理办法》取消了这一规定。但这并不意味着建设单位没有交纳维修资金的义务。建设单位对于未售出的物业部位依然享有所有权，其依然是业主，对维修资金的使用依然是享有权利的，因此，应对在其名下的房产家父维修基金。《住宅专项资金管理办法》第二十一条规定住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照未售出的商品住宅的建筑面积，分摊维修、更新、改造的费用。基于此，建设单位对维修资金是有义务进行分摊的，故也应交纳维修基金。 专项维修资金属于全体业主共有，《住宅专项维修资金管理办法》对维修资金的使用规定了严格的申请程序。并且对维修资金的使用范围也做了严格的规定，其只能用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，任何单位或者个人挪用专项维修资金都将承担一定的民事责任和行政责任。本案中，物业服务费是业主与物业服务企业约定的用于物业日常管理的费用，物业服务企业可以基于《物业服务合同》对欠缴的业主进行追缴。但专项维修资金是用于共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，与物业服务费不同性质，物业服务企业无权对该项资金进行挪用、留置和抵消。本案中物业服务企业的行为侵犯了全体业主的共有权，对与挪用的资金物业服务企业有义务返还，同时物业服务企业还要承担一定的行政责任，县级以上人民政府建设(房地产)主管部门可以没收违法所得，可以并处挪用金额2倍一下的罚款。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
