在城市房屋拆迁安置补偿过程中，随着房地产市场价格的变化，由于估价时点的确定性与拆迁补偿安置时段的延续性，存在着拆迁评估价格难以体现房地产市场价值的矛盾。正确认识这一问题，有助于拆迁政策的不断完善和拆迁市场的不断规范。 一、拆迁评估的时点及有效性 拆迁评估是拆迁安置补偿过程中的核心环节。根据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。这表明拆迁补偿的标准，是通过评估以房地产市场价格确定的。 建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)进一步明确规定：城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。拆迁估价的价值标准为公开市场价值。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。这表明拆迁评估的估价时点一般为拆迁许可证颁发之日，评估的价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，应当体现市场等价的原则。同时，根据估价规范的规定，估价报告的有效时间一般为一年。这表明评估结果只能在有效期限内有效，超过期限就不能作为补偿标准的依据。 评估师信息网 估价时点的确定性和估价结果的有效性，决定了对超过拆迁期限按照评估价格实施补偿的局限性。 二、拆迁期限及拆迁时段 通常情况下，拆迁期限是根据拆迁规模的大小等因素确定的。《条例》规定：拆迁人应当在房屋许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。这表明拆迁期限可以延期，但对延期的时间和延期的次数却没有限制。 一般而言，一个拆迁项目不论是拆迁管理部门还是拆迁人，都希望能在规定的拆迁期限内拆迁完毕。但由于多方面的原因，尤其在目前拆迁难的情况下很难如期完成，有的拆迁期限一延再延，一拖几年。在缺乏执行力的情况下，拆迁困难的客观性，决定了拆迁期限的不确定性。这不仅给拆迁管理增加了难度，给拆迁补偿带来新的问题，同时也给拆迁人增加了拆迁成本，直接影响到建设项目的进度和城市建设的发展。 三、估价时点与补偿标准的矛盾 在拆迁过程中，估价时点及其评估价格的有效性是确定的;但拆迁期限由于受客观条件的影响是难以确定的。二者如何统一于拆迁过程，并体现出拆迁补偿的市场价值，成为一对难以调和的矛盾。 评估师信息网 一方面，以颁发拆迁许可证作为估价时点的评估价值，是列入拆迁而尚未实施的房地产市场价值。任何一个拆迁项目，随着拆迁进度的推进和延伸，由于房地产市场价格的变化，起初的评估价值有可能与市场价格的差距越来越大。因此，在拆迁后期，如果在房地产市场已经发生变化的情况下，仍按原评估价格进行补偿，实际上就在一定程度上背离了市场价值，市场等价的原则未能得到充分体现。 另一方面，按照市场化及被拆迁人的要求，在同一个项目的拆迁期限内，房地产市场已经发生变化、又未进行重新评估的情况下，在原评估价格的基础上，按照市场价值进行补偿(从这两年的情况看，一般是提高补偿标准)，虽然被拆迁人满意，也体现了市场因素，但背离了评估价格，形成了“前紧后松”、前后补偿标准不一致的问题，容易引发拆迁纠纷和拆迁矛盾，影响拆迁市场的良好秩序。 以上分析说明：拆迁安置补偿的市场化原则与市场价值的真实体现，目前还是一个难以统一的问题。 四、如何认识估价时点与等价补偿的矛盾问题 目前，城市房屋拆迁普遍按照市场化原则，以房地产市场评估作为拆迁补偿的政策依据。但在补偿安置的标准上，各地的情况不一，有的是严格以评估价格作为补偿标准，而且前后一致;有的是以评估价格为基础，通过拆迁当事人双方协商确定;有的是在评估价格的基础上，浮动一定比例确定;有的是以原地新建房屋同类房屋性质的价格作为补偿标准。不论哪种方式，尽管都将政策的原则性与当地的实际情况结合在一起，但都毫不例外地存在着估价时点与等价补偿的矛盾问题。如何认识这一矛盾? 第一、拆迁安置补偿的市场化原则是相对的。从拆迁的法律关系上讲，城镇房屋拆迁从计划立项、规划、国土、建设用地审批到拆迁许可，再到裁决、执行的过程来看，都是行政行为，强调拆迁过程的合法性和强制力。拆迁补偿以房地产评估价格为标准，应属市场行为，强调补偿标准应该体现市场价值。但由于估价时点等因素的局限，在一个项目的拆迁期限内，从总体上看，其评估的价格只能是相对接近市场价值，而且随着房地产市场的变化和发展，市场价格本身是不确定的，很难趋于一致，在实际工作中不可能依照“等价”的标准实施补偿。因此，坚持和体现市场化原则只能是相对的而不是绝对的，应该在依法实施补偿后，强调服从城市建设规划的需要，促使被拆迁人自行搬迁、如期搬迁。 第二、估价时点的确定性强调补偿标准的统一性。《条例》和《指导意见》明确在一个项目许可的同一拆迁期限内，只能是一个估价时点。在这一时点作出的评估价格，作为这一期限内拆迁范围被拆迁房屋的补偿依据，就是要求在同一拆迁期限内对拆迁范围内的所有住户实行统一的补偿标准，要求被拆迁人在拆迁期限内实施搬迁。避免补偿安置过程中的随意性和无限制的拖延，防止出现“前紧后松”、因人而异、补偿标准不统一的问题。 在拆迁实际工作中，坚持统一的补偿标准，就意味着坚持了公平。只有公平才能体现公正。因此，应该严格按照统一的补偿标准实施补偿，在同一拆迁期限内，即使在房地产市场价格已经发生变化的情况下，也应该坚持原评估价格标准。因为，一方面评估价与市场价虽然出现较大差异，似乎给被拆迁人造成了利益损害，显得有失公平，但实质上是由于被拆迁人未能履行搬迁义务造成的，责任应该在被拆迁人自己。另一方面如果按照市场价高于评估价实施补偿，提高补偿标准，就会对已经搬迁的住户不公而产生拆迁纠纷，甚至导致“回流”，直接阻碍拆迁进程。所以，即使到了拆迁后期，不论房地产市场价格发生多大变化，从拆迁补偿的政策性要求考虑，从维护拆迁市场的良好秩序出发，也只能按照统一的标准进行补偿，而不能强调市场因素。 第三、评估价格的有效性目的是在于体现补偿标准的市场化。对一个项目作出的具体的评估报告，有效期一般为一年，有的为半年，这与拆迁期限很难一致。相当数量的拆迁工程难以在有效期内完成，需要延期而又难以重新评估。为了对后期的被拆迁人实施有效的补偿，评估机构只好对评估报告作出在同一拆迁期限内有效的说明，尤其在行政诉讼过程中，对于超过有效期而仍处在拆迁期限内的需要作一补充。显然，有效性的规定目的是为了评估价格尽可能地接近市场价值，促使被拆迁人尽早地实施搬迁。 第四、解决矛盾的途径，在于缩短拆迁期限，通过分期许可和评估，尽可能地体现市场价值。在同一项目的同一拆迁期限内，如何将估价时点与等价补偿尽可能地统一起来，使拆迁期限尽可能地接近估价时点，评估价格尽可能地体现市场价值?一是可以通过缩短拆迁期限。对拆迁规模大的项目，可分期(段)评估实施。同时，规定拆迁期限和限制延期次数，避免无限期地延长。二是应当坚持统一标准。通过前后补偿标准的一致性，提高拆迁补偿过程及补偿标准的公正性和公信力，促使被拆迁人自觉地在拆迁期内进行搬迁。三是应当加大执行力度。对少数片面强调保护自身利益，坚持无理要求的被拆迁人，通过行政调解、行政裁决及强制执行的途径，依法促使被拆迁人在拆迁期内实施搬迁。四是尽可能地采用实物安置。在市场价值高于评估价格的情况下，可通过产权调换方式，通过实物的增值来弥补评估价格与市场价值的差额。五是积极探索新的途径。可根据房地产市场价格的变化情况，以房地产评估价格为基础，同时参照拆迁时同类房屋的公开市场价值作为补偿标准，进行补偿安置。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
