本文介绍了房地产项目转让实践操作一系列相关内容，出让方是否持有土地管理部门颁发的《土地使用权证》是房地产项目能否转让的前提条件。并提供中顾法律网专业律师进行免费法律解答 第一，在《物权法》出台后房地产项目转让所应特别注意事项 首先，土地使用权的确定。根据我国《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，出让方是否持有土地管理部门颁发的《土地使用权证》是房地产项目能否转让的前提条件。而且在《物权法》出台后，第十四条、第十七条还对物权的判定有了新的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”所以对于出让方所享有的土地使用权，不仅要查验《土地使用权证》是否合法有效，还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致，如不一致，应当以不动产登记簿为准。 其次，动拆迁的关注。我国《物权法》第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。区别于早年的无序拆迁，《物权法》更加严格地限制了征收条件，细化了补偿标准，更侧重于保护被拆迁户的私有财产权益，这无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度，受让方需要在转让项目谈判中予以慎重评估。 第二，与股权转让和房屋买卖等方式实现房地产项目转让目的之操作区别 由于我国对于房地产项目转让的条件比较严苛，同时，转让过程涉及较多行政部门且手续比较繁杂，使得在实践操作中很多出让方和受让方会选择转让目标公司股权，或者在预售许可证出具后直接进行房屋买卖的方式。 采用股权转让的方式虽然简便，但存在目标公司内部，外部债权债务不清晰、确定而给受让方造成损失的弊端;采用房屋买卖或包销则仅适用于预售许可证已出具的情形，而我国各地对于预售许可证的办理条件又有或紧或松的规定，所以存在时间上的限制。而房地产项目转让虽然手续较为复杂，但具有产权转让清晰，且可操作时间较之买卖早的优势。而且，随着《物权法》的施行，行政部门按照《物权法》重新制定相关政策，将会更加有利于房地产项目的转让。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
