一: 交易过程中买卖双方应交纳的税费明细 (1) 契 税：1.5%(非普通住房交全额契税3%，公寓.别墅,另外建筑面积超过140米与交易价格超过当地指导价1.2倍的也是3%契税) (2) 印花税：1/1000 (3) 工本费：85元 (4) 测绘费：35元 (5) 土地出纳金：1560元 X(乘以)建面X(乘以)1%(通县：1290 X(乘以)建面 X(乘以)1%) 二: 目前所能交易房屋类型: (1) 商品房：大产权，不用交土地出纳金(开发商已交过) (2) 成本价：小产权，交土地出纳金 (3) 优惠价，标准价：小产权，首先补齐成本价：1560X(乘以)建面X(乘以)6%再交土地出纳金1560X(乘以)建面X(乘以)1%，一共交费用：1560元X(乘以)建筑面积X(乘以)7%) (4) 经济适用房：小产权 1.交综合地价款：成交价X(乘以)10%， 2.变成了成本价房，再按成本价过户。 3.北京市户口，年收入不超过6万才能买! (5) 使用权：有本但本小，是租赁性质，没有物业费，但交租金，一般每平米交租金3.05元/月。成交没有过户费，只有手续费，一般是交.成交价的2%或3%，或每平米交400元。要按使用面积买卖!供暖费按建面算，过户填净价!不能正常交易买卖，只能说是置换房子。)房屋产权属于哪(本地房管所，物业，单位)就在那里做换房手续(不能贷款) (6) 回迁房：(能交易，不能贷款) (7) 央产房：(能交易，但是要有上市通知单“蓝岛办理”，)(中大恒基、链家、我爱我家、3家指定央产房代理商)(可以贷款买!) 三: 营业税及个人所得税 (1) 营业税：(5年内的房买卖要交营业税：成交价全款的5.5%) (2) 个人所得税：(5年内的房要交个人所得税：房屋差价的20%)或成交价的1%。 四: 各种房屋使用面积换算 使用面积的计算：(塔楼：建筑面积÷1.44)(板楼：建筑面积÷1.33) 备注：塔楼：一般4个角都有窗，1梯8—12户。小区供暖费：烧煤16.5元/平米，天燃气30元/平米。正向：指南向(向阳)。侧向：东，西，北向。 买卖双方必备的文件、资料 (一)产权房产过户 买方： 1、身份证， 2、户口本，原件及复印件， 3、暂住证原件及复印件(外地人购房用) 卖方： 1、身份证， 2、户口本，原件及复印件。 3、房产证原件 4原始购房合同(小产权房需要) (2)使用权房： 买方：1户口本原件。 卖方：1户口本原件，2房本原件。 (二)办理贷款买卖双方需要提供的手续。 买方： 1、夫妻双方身份证(单身要有单身证明)， 2、户口本原件， 3、结婚证， 4、收入证明原件， 5、单位营业执照副本复印件加盖公章， 6、学历证明。 卖方： 1、房本复印件， 2、身份证和身份证复印件， 3、买卖合同， 4、首付款收据。 (三)办理律师见证买卖，双方提供的手续。 卖方： 1、身份证， 2、户口本原件， 3、产权证原件， 4、原始购房合同原件。 买方： 1、身份证， 2、户口本原件。 (四)贷款的收费标准 A：贷款的收费标准为：2800元(其中包括：律师费，抵押登记费，担保费)，30万以上的每多贷款1万增加50元(0.5%)。 B：评估费600元 (五)能贷款多少钱的计算： 每平米的评估价格X(乘以)建筑面积X(乘以)能贷款几成=等于可以贷款的钱数。 办理步骤： (一)大厅领号 (二)二楼交契税：朝阳地税和房地局一站式办公，需要先到大厅二楼缴纳契税(请注意上面提到的缴税时间) (三)一楼等待叫号，办理手续：需要现场填写<房屋所有权转移登记申请书> 另外，请在过户前准备好以下材料：办理手续窗口 公房(含央产) 买方 ：身份证原件、复印件1份 如本人不能到场，可手写委托书委托他人，受托人需准备身份证复印件1份。身份证原件、复印件1份 卖方 ：身份证原件、复印件1份,房产证原件、房屋测绘图、表复印件各2份 如本人不能到场，可委托，但需要到公证处公证身份证原件、复印件1份,房产证原件、房屋测绘图、表复印件各2份、原始购房协议 如果是央产，还需准备： 1、央产上市证明 2、房屋物业供暖结清证明。 商品房(含经济适用房) 买方: 身份证原件复印件 如果本人不能到场,可手写委托书委托他人,受托人需准备身份证复印件一份. 卖方 : 身份证原件`复印件房产证原件房屋测绘图`表复印件各两份 ,如果本人不能到场,可委托,但需要到公证处公证 (四)手续办理完毕，工作人员会开具缴纳印花税的票据，请您到印花税窗口缴纳现金。 (五)领证：在过户的同时，工作人员会先进行该房产的档案查询， 如果在系统中有记录，10个工作日即可出新证;如果没有记录，则需要30个工作日。 买方 卖方 1、提出购房意向、拇指房产提供免费咨询 1、提出卖出意愿，拇指房产提供免费咨询 2、明确购买意向，大概范围，总价款，建 2、签定出售居间协议，拇指房产查阅房地 面，朝向，楼层等填写求购信息表，签 产权证资料，实地勘察出售物业。 定房屋求购居间协议。 3、拇指房产提供相应房源 4、买房签署《看房确认书》实地看房 3、 提供看房便利 5、经拇指房产撮合，双方达成初步成交意向 4、经拇指房产撮合，双方达成初步成交意向 6、买方签署购房意向书，交缴意向金 5、卖方确认签收意向书,意向金转为定金 (1万元或房价的1%) 7、确定买卖关系,拇指房产居间成功,买卖双方签 6、确定买卖关系,拇指房产居间成功,买卖双方 署《上海市房地产买卖合同》双方提供相关 签署《上海市房地产买卖合同》双方提供相 证件,拇指房产或律师在场签证 关证件,拇指房产或律师在场签证 8、买方缴纳购房款,支付拇指房产佣金,交易税费等 7 、卖方支付拇指房产佣金,手续费用 9、买方按揭贷款手续,办理房屋产权过户交接手续 10、买方取得新房的产权证 8、卖方根据合同约定进程收取售房款 11、拇指房产协助双方进行物业交接, 9、拇指房产协助双方进行物业交接, 签署《物业交接单》 签署《物业交接单》 “普通住宅”的标准： (1)住宅建筑面积144平方米(含144)以下 (2)容积率(=建筑面积÷土地面积)在1.0(含1.0)以上 同时满足以上两个条件为“普通住宅”，否则为“非普通住宅” 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
