张老汉夫妇有一双儿女，儿女都已经成家并买了房子。老两口居住在张老汉单位房改时购买的两居室里。2003年，张老汉写了一份遗嘱，并签上了自己的名字，因当时老伴卧床多年手脚不灵便，便在遗嘱上以私章代替了签名，夫妇两人指定由儿子继承房产。2006年，张老汉被检查出患有肺癌晚期，住院期间女儿无微不至的照顾，让张老汉心生感动，觉得不给女儿留点财产心中过意不去，遂打算给女儿写份遗嘱。但此时张老汉已经无法执笔，就由女儿请律师现场见证并制作了一份代书遗嘱，指定房产由女儿一人继承。张老汉去世后，儿女各执一份遗嘱发生争执，诉讼到法院，法院判决张老汉女儿享有5/6的房产，张老汉的儿子享有1/6的房产。 律师分析 1.依照《继承法》的相关规定，遗嘱中所涉房产系张老汉婚后分配并购买，系夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同财产，除有约定的外，如果分割遗产，应当先将共同所有财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。 2. 遗嘱不仅要内容合法、形式也应该合法，两要件必须同时具备，缺一不可。我国《继承法》明确规定“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名”。张老汉的老伴因没有在该份遗嘱中亲笔签名，被法院认定私章不能代替签名，该份遗嘱形式要件不合法，故张老汉的老伴在该份遗嘱中对自己财产的处分被认定为无效。由于没有有效的遗嘱，对于张老汉老伴的遗产应适用法定继承，由第一顺序继承人：张老汉和儿子、女儿继承，一般等分的话，三人各得1/6的房产。 3.虽然张老汉2006年的遗嘱经律师现场见证，但因为当时房产的所有权由张老汉和儿子、女儿共同共有，张老汉无权处分女儿和儿子对该房产享有的份额，故张老汉的女儿不能以张老汉的遗嘱取得争议房屋的全部产权。张老汉的遗嘱只能处分自己拥有的4/6房产。 4. 最高人民法院关于贯彻执行《继承法》若干问题的意见规定：遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准;没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准，故法院判决争议遗产以2006年所立的遗嘱为准，故张老汉的儿子不能继承其父亲的遗产。 律师提醒 1.法律所规定的继承权，在被继承人还在世的时候，只是继承人享有的一种期待权，只有在被继承人死亡后，继承权才会成为既得权。所以在此提醒拥有继承期待权的子女们，不要在父母在世时就心急地要分割父母的财产。 2.遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有内容和形式都合法的遗嘱和被继承人已死亡，这两个条件缺一不可，否则遗嘱继承将不会发生。父母生前意愿将自己的房产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前赠与，不叫继承。 3.我国继承法确定有法定继承人，先由第一顺序继承人配偶、子女、父母继承，没有排序先后的划分;没有第一顺序继承人继承的情况下，第二顺序继承人兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能继承。 4. 继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其他合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。对于共有的财产，必须先进行分割析产，共同财产中只有属于死者个人所有的份额才是遗产，才能依法进行继承。 A关于房屋更名的问题 网友“aixuexi”：从别人手里买已具有正规购房发票、还未办理房产证的房子，能否把购房合同及房屋备案更改成我的名字?怎么办理? 洛阳市房屋保障和房产管理局回复：诉求人反映的情况，按照现行政策法规无法直接把原购房人的购房合同更改为诉求人的名字，须待对方办理房屋所有权证后，买卖双方持身份证、房屋所有权证、税费票据等相关材料申请办理转移登记。 B关于契税和维修金的问题 网友“x467”：我们去年买的房子，今年六月份交房，取得房产证可能要到明年了，但开发商通知在交房之前必须缴纳契税与维修基金!我们想问开发商这种做法是否合理? 洛阳市住房保障和房产管理局回复：按《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》(洛阳市人民政府令第118号)规定，购买预售商品房的业主应在办理入住手续前，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。诉求人应携带购房合同原件，购房人身份证原件，房屋专项维修资金交存通知单原件。若面积有误差，还需提交补充协议原件到新区行政服务大厅或涧西区行政服务大厅自行办理交存手续。 C关于公积金的问题 网友“天空晴朗”：我用公积金贷款买了套房，这几天刚面签完，在担保窗口我问工作人员，我的贷款在下个月放款时能打入开发商监管银行账户吗?工作人员告诉我他们要把贷款打给开发商，为什么不直接打入监管账户呢? 洛阳市住房保障和房产管理局回复：资金监管账户的设立是由监管银行与开发企业签订监管协议后确定的开发企业账户，监管账户本身就属于开发企业。根据《资金监管办法及实施细则》规定：按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款5日内，划入商品房预售资金监管账户。贷款银行有义务将贷款转入开发企业的资金监管账户确保资金安全。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
