物业管理如采用酬金制，则结余的物业费属全体业主所有;如采用包干制，则物业费的盈余亏损均由物业公司承担。物业公司如不适当履行义务，应视情减少物业费并对滞纳金不支持。物业合同解除后原物业公司拒不退出的，对其继续提供的服务应采就低原则确定劳务费。 推荐阅读： 施工项目竣工验收程序 建筑工程施工质量验收统一标准 当前，物业管理纠纷案件呈逐年上升的态势，且审判实践中的一些难点问题司法尺度尚不统一。现笔者就实践中有关物业管理纠纷的三个存有分歧的问题作一探讨。 一、物业公司服务包干制与酬金制的问题 由于多数物业公司在提供服务时采取的收费模式是包干制，导致审判实践中形成一种惯性思维，即按照包干制界定双方的权利、义务，忽略了包干制与酬金制的区别。以下列案件为例： 某业主委员会与某物业公司在物业服务合同中约定，物业管理费的支付采取酬金制。2006年6月，业主委员会作出决议并在小区内张贴，其主要内容为：经业主大会及业主委员会一致同意，决定以2005年物业管理费结余款支付2006年7-9月的物业管理费。物业公司认为该结余应归公司所有，不同意业主大会的决定，业主仍应支付物业管理费，遂致讼。 该案中一审判决支持了物业公司的诉讼请求，二审就业主是否仍应支付物业管理费有两种不同的观点，一种观点认为，结余的物业管理费应归全体业主共同所有，业主委员会和业主大会有权予以处分，原审判决错误，应予改判;第二种观点认为结余的物业管理费应归物业公司所有，业主仍应支付物业管理费。笔者赞同第一种观点。就结余的物业管理费归属作出判断，必须先明确酬金制与包干制的异同。所谓酬金制，就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理。物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业服务公司的报酬。物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。而物业服务资金属于代管性质，其所有权归全体业主所有,预算的钱没有花完，剩下的应属业主所有;如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。既然物业服务资金的所有权归业主所有，业主就有权通过业主大会和业主委员会决定剩余款项的用途。所以，在上述案件中业主大会和业主委员会关于以结余款项充抵物业管理费的主张应得到支持，充抵后，物业公司无权再次收取费用。而包干制是指由业主向物业公司支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务公司享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业公司按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，业主及业主委员会无权检查其使用情况。但实践中，在包干制下，物业公司往往也定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。如果上述案件中，双方约定的是包干制，则物业公司的诉讼请求应当予以支持。 在酬金制与包干制的不同情况下，拒付物业费案件的处理方式是否有所不同，对此审判实践中也有两种不同的观点。一种观点认为，酬金制下物业服务费分成两个部分：物业服务支出和物业公司的报酬。因物业服务支出的所有权归全体业主所有，物业公司对该笔款项虽在事实上占有，但其性质为接受业主的委托代为管理，所以即使物业公司不适当履行物业服务合同的约定，业主也不能就该笔款项的支付行使抗辩权。在酬金制下业主仅能就物业管理费中物业公司报酬部分行使抗辩权。而在包干制下，业主可以就物业管理费的全额支付行使抗辩权。另一种观点认为，虽然酬金制将物业管理费区分为两个部分，但物业服务支出部分也系业主支付物业公司，所以在物业公司不适当履行服务义务时，当然可以就物业管理费全额进行抗辩，业主抗辩权的行使在包干制与酬金制下是没有区别的。 笔者赞同第一种观点。例如在酬金制下，物业公司与业主委员会约定物业费为1.7元/平方米，其中物业公司的报酬为0.2元/平方米，物业公司不适当履行物业服务合同时，业主仅能拒付0.2元/平方米，法院审理时应结合物业服务的具体情况，就0.2元/平方米的拒付是否合理作出认定。而业主对 1.5元/平方米的拒付为无正当理由的拒付，应承担延期付款的滞纳金。在包干制下，如业主认为物业公司不适当履行物业服务合同，则可以就1.7元/平方米全额进行拒付，法院审理时应就1.7元/平方米的拒付是否合理进行审查认定，如业主拒付有正当理由，则无需承担滞纳金。 因酬金制与包干制相比，更加有利于保护业主的利益，并可增强物业服务过程中的财务透明度，所以酬金制正越来越多地被采用。审判实践中，只有理清酬金制与包干制下双方当事人权利、义务的不同，才能作出正确的判断。 二、物业公司不适当履行义务时减少物业费的问题 在物业公司起诉业主支付拖欠物业费的案件中，业主往往以物业公司未适当履行义务为理由进行抗辩，并要求减少物业管理费的金额。审判实践中由于业主的抗辩常难以举证，故对业主提出的此类抗辩往往不予采纳。例如，在一起物业纠纷案件中，业主提出物业服务合同中约定，每幢楼门卫有2名保安24小时值班，但物业公司自2006年6月份开始减少为1名保安12小时值班，小区保安的人数从60名减少为现在的45名，所以物业费用中对应的保安费用也应减少 25%。 对业主的抗辩，一审认为举证不充分未予采纳。笔者认为，鉴于业主已经明确提出了保安人数减少的具体数字，物业公司如否认，就应由物业公司提供其聘请保安的合同、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果。该案件中，应采纳业主的抗辩，酌情减少物业费，并对滞纳金的诉讼请求不予支持。 此外，实践中还存在一种倾向，认为业主提出的抗辩以及迟延支付有一定的道理，但业主的举证又不充分，可判决对滞纳金的诉讼请求不予支持，但物业费的本金仍判决业主支付。笔者认为，如果一方面判决不支持滞纳金，理由为当事人的抗辩有一定的合理性;另一方面判决物业管理费的本金要全额支付，理由为当事人的抗辩证据不充分，从逻辑上就存在矛盾。在业主抗辩合理的情况下，物业公司履行物业服务合同过程中存在不当，则应当酌情减少物业费，并对滞纳金的诉讼请求不予支持。 三、物业服务合同解除后的劳务费问题 物业服务合同解除后物业公司仍提供物业服务的，业主是否应支付物业费的问题一直是审判实践中的难点问题。例如，某小区于2005年8月交房，前期物业服务合同约定的履行期限至2006年8月31日，并约定业主委员会成立后可以解除合同，另行聘请物业公司。2006年5月20日业主委员会通过决议，解除与原物业公司的物业服务合同，并聘请了新公司从事物业服务。但原物业公司不同意解除合同，并继续在小区内从事物业服务直至2006年8月31日，导致新公司无法进场。由于业主拒付2006年5月20日至8月31日的物业费，原物业公司遂诉诸法院。 对此审判实践中有两种不同的观点。一种观点认为，前期物业合同自业主委员会发出通知时解除，但鉴于物业服务合同的特殊性，物业公司事实上提供了服务，在物业公司与全体业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，所以对2006年5月20日至8月31日之间的物业费业主仍要支付。另一种观点认为，因业主委员会已经行使了合同中约定的单方面解除权，前期物业服务合同自2006年5月20日已经解除。基于不能强制缔约的理论，不能认定物业公司与业主之间存在事实的服务合同关系，物业公司仅能就其在5月20日至8月31日之间付出的劳动请求业主支付合理的劳务费。笔者赞同后一种观点，对目前社会生活中存在的“主人”请不走“耍赖管家”的现象，应在审判实践中就劳务费金额采取“就低不就高”的原则，以规范、治理物业公司拒绝退场的行为。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
