广州“维修资金第一案”的告捷象征着业主自治的胜利，民主法制的胜利，也说明公民权利的维护、社会正义的实现有赖于强有力的政府监管。 该案的告捷还为其他业主追讨维修资金提供了示范，进一步明确了1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体应为开发商。 推荐阅读： 物业管理费收取标准 物业管理条例 如何避免物业纠纷 “第一案”引发的众多小区的追讨行动还促进了相关政策法规的完善。而至少8亿元维修资金能否全数追回，则需要从制度上加强政府的监管权力，从制度建设上保障维修资金的安全有效。 昨天10时，广州五羊新城一栋31层高楼的天台上，一个特殊的新闻发布会在召开，城内10多家媒体的记者顶着烈日，分享了孙威力和他的邻居们的喜讯。年轻的律师周玉忠则一边擦汗水，一边握着话筒大声说：“这是民主法制的胜利，业主自治的胜利! 孙是东悦居小区业委会主任。四年前，孙和他的邻居发现小区的电梯坏了，并由此追问出小区开发商拖欠业主100多万元维修资金的惊人发现。2003年8月，业主以开发商不缴纳物业维修资金为由，把开发商告上法院，这被称为“广州维修资金第一案”。此案历经三年诉讼，四个裁决，影响波及全国。并引发了广州乃至多个大城市的追讨风暴。3年后，广州50家业委会联合追讨维修资金，发表《业主维权的第一份联合宣言》。 孙威力兴奋地对记者说，约10天前，广州市房管局的有关人员通知他，开发商已将拖欠东悦居业主的187万维修资金全数存入政府指定的专用账户。167户业主将按照房屋建筑面积比例得到相应份额的维修资金，这笔钱将被存入每个业主的维修资金专用卡。 维修资金将用于墙体电梯维修 历经近四年风波，东悦居已经越发老旧，部分墙体的瓷砖甚至出现了严重脱落，及时到位的维修资金正好派上维修用途。孙威力表示，维修资金必须受到业主大会的监督，由全体业主提出使用的方法。 律师周玉忠则认为，业主自治机制必须不断完善，业主大会可以授权单元楼的业主自己决策使用维修资金，如一个单元楼的电梯坏了，就由该单元楼的业主决定如何及时动用维修资金加以维修，而不必经过整个小区三分之二以上的业主同意。 广州市房管局披露追缴内幕：从行政上对开发商作出限制 东悦居的维修资金是怎样追讨回来的?此案代理律师周玉忠昨天披露了一个此前不为人知的情况。 周玉忠介绍，2005年10月，“维修资金第一案”取得新证据，并闹到广州市中级人民法院。2006年1月，广州中院以“双方当事人未就维修资金事项通过平等协商设立权利义务关系”为由驳回业主起诉。 该法院还认为，法律、法规对物业管理维修基金的收取、使用和管理赋予了行政主管部门先行处理的职责。在双方当事人未就物业管理维修资金缴纳问题平等协商达成协议的情况下，从本质上说当事人就此承担的是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜。 此前，“第一案”曾在广州市原东山区法院、中院和广东省高院之间流转，当时媒体形容为“踢皮球”，最终皮球从法院被踢到了行政主管部门房管局。但正是这使事情出现了转机。 广州市国土房屋管理局物业管理处长杨承志接受本报采访时首先表示，“作为行政部门，应依法行政，法律没有规定的不能做。”他说，包括东悦居等楼盘在内的物业维修基资金的追讨，都是依照法律法规的要求进行的。 “东悦居物业维修资金的案子出现后，给开发商的追缴通知书一直没有停止过，市房管局一直都在积极为业主追讨，其中包括从行政上对开发商作出限制。”杨承志处长介绍说，但他没有对限制的具体内容做进一步说明。 杨承志处长分析，“物业维修资金追讨之所以如此艰难，应该有几个因素：一是，开发商资金周转出现了问题，影响了维修资金交纳。二是，当物业维修资金追讨进入了司法程序，开发商能拖就拖。三是，我们都知道的法规打架，交缴主体的冲突，影响了维修资金交纳。” 他说：“东悦居物业维修资金案的开发商最后选择了和行政机关合作，作出了妥协，终于按照要求交纳，我们分析可能他们感到这样做对他们更有利。” 市房管局维护了省人大的立法权威 东悦居案的纠纷涉及到两个法规“打架”问题。 1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》规定，物业管理维修基金由物业建设单位缴交。2003年9月1日，国务院《物业管理条例》实施，规定由业主缴纳维修资金。2003年，广州市国土局发出通知 ，核发商品房预售许可证在1998年10月1日后的，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位交纳首期维修资金。 2006年10月，广州市房管局曾表示，将尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。律师周玉忠介绍，“第一案”告捷，表明广州市房管局在以上时段缴交主体的确定上，坚决维护了省人大的立法权威。 调查报道引发追讨行动 半年追回4亿多 广州维修资金已归集18亿元 寄望制订《行政强制法》加大执法力度 2005年底，《新快报》刊发《揭开广州物业维修基金的黑洞》系列调查报道。调查发现，绝大部分交了维修资金的业主没有拿到该拿的资金卡，这意味着交给开发商或物管公司的钱没有被存到银行里，没有存到业主的名下。当时从有关部门提供的数字推算，广州至少有8亿元维修资金下落不明。 2006年10月，由于单独维权孤掌难鸣，广州12个小区业委会联合发起倡议，号召广州涉及维修资金问题的楼盘和业主加入集体追讨行列。 2006年10月22日，发起维修基金共同追讨活动的广州市业委会联谊会开始上书省人大及国务院。 2006年10月25日，市房管部门制定五项工作计划以解决专项维修基金存在的问题。 2006年11月，广州市房管局明确告知欠缴维修资金的建设单位和物业管理公司，逾期欠缴维修资金，将受到限制卖楼的惩罚。 12月4日，房管局再发通知，公布了欠缴维修资金的28家建设单位名单，并指出公布的仅为第一批欠缴单位。业内人士注意到，这是主管部门第一次公布欠缴维修资金的建设单位名单。 在2007年1月下旬召开的广州市两会上，广州市人大代表田子军、政协委员吴明高等再次就维修资金问题提出了议案和提案，要求运用法律手段尽快将维修资金返还业主。 据最新统计，从1999年至2006年全市应缴资金总额为23亿元左右。截至2006年9月底，广州市归集总额为14.13亿元。杨承志表示，经过半年多的努力，目前广州市归集总额达18亿元，半年追回4个多亿。 “去年物业维修资金的追缴效果比较好。”杨承志介绍：“主要在于，一是政府部门加大了力度，重点追讨欠数多的开发商;我们在报纸上公布了一批欠交企业名单，起到了威慑作用，这个举措作用大，毕竟涉及到一个企业的声誉。二是媒体的宣传力度很大，形成的社会舆论压力不能忽视，作用很大。” 参与联合追讨行动的孙威力认为，正是业主旷日持久的维权行动，促使有关部门下定决心追讨维修资金。在东悦居最终追讨回维修资金的过程中，广州市房管局发挥了依法监管的重要作用。“只要主管部门有心，一定会有办法。”孙说。 广州业主委员会联谊会筹备组负责人王文和所在的万丰花园却仍不能追回维修资金。“第一案”让王看到了希望。他认为，广州市房管部门越来越重视维修资金出现的问题，先后出台了不少措施，积极弥补政策法规上的漏洞，说明在行政途径上的畅通同样可以解决大量问题。 杨承志说，“从目前行政的规定上来讲，对交缴方单纯依靠行政的压力不大，甚至可以说很低。我们有时宁愿帮助业主去打官司，主要就是我们的行政强制力不够。” 他说，“大家应该注意到国家下一步的立法重点之一是《行政强制法》的制订，行政强制力不够，导致很多措施难以执行，国家正在制订这部法律，我们也希望这部法律的出台，加强我们行政执法的力度和效果。” (记者 陈文 陈志杰 实习生 谭欣) 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
