基本案情： 某物业管理公司在对某住宅小区进行物业管理期间，分别向进入小区从事废品回收的经营者收取“赞助费”11000元，未依法如实入帐，并禁止其他经营者进入该小区从事废品回收经营。该地工商局便以该物业管理公司违反《反不正当竞争法》第八条第一款的规定，根据该法第二十二条规定对物业管理公司进行处罚：没收违法所得11000元，罚款10000元，合计罚没21000元。 推荐阅读： 物业管理费收取标准 物业管理条例 如何避免物业纠纷 评析： 商业贿赂，是指经营者为销售或者购买商品而采用财物或者其他手段贿赂对方单位或者个人的行为。我国《反不正当竞争法》第八条第一款、第二十二条规定经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品，否则要追究相应的责任，包括罚款、没收甚至追究刑事责任。 本案中，物业管理公司确实存在帐外暗中收受他人财物的行为，有可能导致从事废品收购经营者之间的不平等竞争。但是，从商业受贿的主体看，本案物业管理公司是不符合受贿主体资格的。因为那些支付“赞助费”的废品收购经营者作为“行贿者”，他们的交易对方并不是物业管理公司，而是小区内的拥有废品的业主们。物业管理公司的收费行为，仅是为那些废品收购经营者提供了进入小区进行废品收购的机会和条件，其并不直接参与废品交易行为。 因此，物业管理公司虽然帐外暗中收受“赞助费”，工商局以商业受贿定性处罚，是不妥当的。 对于物业管理行为，我国专门制订颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》)对之进行法律规制。因此，对于物业管理公司对特定小区从事物业管理活动，应该遵循《条例》的规定进行。 《条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”第六十六条规定：擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人并处1000元以上1万元以下的罚款，单位并处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 本案中，物业管理公司虽然并非利用特定的某一共用部位进行经营收益，但从广义上而言，该公司利用了对小区内所有的共用部位进行管理的优势地位，在未征得业主和业主大会的同意的前提下，擅自向进入小区共用部位的他人进行收费，且收费所得既未用于小区内补充专项维修资金，又未通过业主大会决定使用，更未如实入帐，可以认定为擅自利用物业共用部位进行经营，应当由当地人民政府房地产行政主管部门依照《条例》第六十六条的规定进行处罚。物业管理公司所收取的“赞助费”11000元，应予以退出，以用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，若有剩余，由业主大会决定使用。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
