房屋拆迁补偿知识 保护公民享有的私有财产权以及保护物权人享有的物权，从根本上来说，需要建立和完善相应的法律制度，其中最重要的一项法律制度是补偿制度，而补偿制度的核心是补偿金数额的确定。国家标准《房地产估价规范》(下称《规范》)对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有六条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。但是，《意见》对于拆迁评估价值标准，以及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，并未在《规范》基础上有突破和创新。从宪法修正案保护公民享有的私有财产权的立法精神来看，目前的房地产拆迁补偿评估制度，包括补偿标准、评估的技术路线、补偿程序等，都有必要加以重构. 一、征收中涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新 根据新宪法的精神，对于我国征收中涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新，首先应当明确政府对于土地以及公民的私有财产实行征收，应具备三个要件：一是为了公共利益的需要；二是征收的主体只能是国家，征收的程序应当依照法律规定；三是征收应给予公平补偿。制度创新主要包括以下两个方面： 一是对于依法征收的，要求征收按照如下方式进行：1.法律对于征收目的———“公共利益”给予尽可能清楚明确的规定；2.政府方聘请专业的房地产评估机构对征收财产进行评估，提出补偿标准的要约；3.被征收方也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，提出反要约；4.如果被征收方对于征收行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性；5.对于达成补偿协议且其他符合法定条件的，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证；6.如果被征收方对政府方就征收行为符合“公共利益”举行听证后仍提出质疑，或者就补偿数额征收双方无法达成协议，被征收方有通过司法途径使政府放弃征收行为的救济手段；7.进入司法程序后，如果政府方认为征收有紧迫性，为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前让政府提前取得被征收财产，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证；8.征收纠纷进入庭审阶段后，法庭要求双方分别聘请的独立不动产估价师提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证，政府方按照法院的生效判决支付补偿金额，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证。 二是对被征收方的依法补偿，应是公平的补偿、足值的补偿和及时的补偿。具体来讲，主要体现在三个方面：1.补偿的范围不限于被征收的房地产的公开市场价值，还应包括被征收人因征收而损失的利益(如搬迁费用、经营损失等)；2.补偿的对象不限于被征收人，有权得到补偿的还应当包括被征收财产相关的收益人(如房地产的承租人等)；3.估价结果是征收双方协商或者法院裁判的重要依据，这就要求估价本身应当公平公正，估价的价值标准应当是公开市场价值；4.补偿应当及时，因为“迟到的正义不是正义”，不及时的补偿就肯定谈不上公平和足值。 二、商业性开发涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新 2003年10月14日党的十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》要求：按照保障农民权益、控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理补偿。宪法修正案强化了对公民享有的私有财产权的保护力度。因此，对于商业性开发涉及的房地产拆迁补偿评估，制度创新更加必要和紧迫。 制度创新的首要之点，在于严格区分征收征用与商业性开发，即只有依法确定是为了公共利益的需要的，才能适用国家有关征收征用的法律制度。因征收而拆迁，带有一定的强制性，属于“强买强卖”，即只要是政府为了公共利益的需要，依照法定程序并依法给予补偿的，被征收方只能将其财产“卖给”政府；而因商业性开发的拆迁，拆迁双方的行为属于平等民事主体之间的民事法律行为，应当遵循合同法有关平等自愿、意思自治、诚实信用等原则，不得“强买强卖”，即只要财产所有人不同意转让其财产，任何单位和个人不得“强买”。 对于商业性开发的拆迁，拆迁评估制度创新还应当要求：一是与拆迁的有关程序法律制度应当进一步明确规定；二是应当绝对避免政府介入拆迁纠纷当中成为纠纷的一方，从而保持中立取得裁判地位，相应也就避免了被拆迁人对政府产生抵触的可能；三是补偿标准应当有别于征收的补偿，被拆迁人可以参加商业性开发的利润分配。具体来讲，主要包括以下两个方面： 一是对于商业性开发拆迁的程序方面，要求拆迁按照如下步骤进行：1.开发方聘请专业的房地产评估机构对拟拆迁房地产进行评估，提出补偿标准的要约。2.开发方与房地产财产的所有权人逐一进行协商，协商过程当中，房地产财产所有权人也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，并提出反要约；开发方与所有权人达成一致的，草签补偿协议(待政府有关部门颁发拆迁许可证之后生效)。3.如果草签协议的房地产财产的所有权人达到总人数的70%以上，并且草签的补偿协议涉及的被拆迁房地产总量占全部拟拆迁的房地产总量的50%以上的，在符合其他法定条件的前提下，由政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证，开发方支付补偿金后进入正式的拆迁程序；否则，拆迁程序终止。4.进入正式拆迁程序之后，对于未与开发方订立补偿协议的其他房地产财产所有权人，参照已经订立的补偿协议的标准，与开发方协商订立补偿协议；对于不能协商一致的，通过司法程序确定补偿金额。5.进入司法程序，不影响拆迁的继续进行，拆迁人可以申请强制拆迁，但拆迁人应当参照已经订立的补偿协议标准向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金。6.拆迁补偿纠纷进入庭审阶段后，法庭要求双方分别聘请的独立不动产估价师提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证，拆迁人按照法院的生效判决支付补偿金额。 二是对于拆迁补偿的范围和标准方面，即拆迁评估的技术路线，应包括：1.评估被拆迁房地产在拆迁许可证颁发之日的公开市场价值，以及被拆迁人因拆迁而损失的利益(如搬迁费用、经营损失等)。同样地，补偿的对象不限于被拆迁人，有权得到补偿的还应当包括被拆迁财产相关的收益人(如房地产的承租人等)。2.按照拆迁之后新规划条件，评估商业性开发项目完工之后在拆迁许可证颁发之日的公开市场价值。3.如果有必要，不动产估价师为拆迁当事人双方或一方测算被拆迁房地产可能参与分配的增值金额。对于该拆迁评估技术路线，值得说明的是，政府其实也参与了商业性开发项目的利益分配，只不过其形式表现为政府税收；其实，对于商业性开发的增值部分，土地、资本、劳动都应当参与利润的分配，因此，被拆迁人参与商业性开发项目的利益分配，可以理解为被拆迁人以其房地产作为出资参与了商业性开发而应取得的报酬。当然，因为开发方要承担开发风险，其应分得的份额应较被拆迁人为多，具体的增值分配数额由拆迁当事人双方协商议定；对于不能与开发方协商议定的少部分被拆迁人，也可以通过司法途径确定增值数额的分配。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
