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燕郊楼市现“加减”价：少量新房加价二手房降价

发表日期： 2016-11-18 22:04:21 阅读次数： 408 查看权限：普通新闻

上半年，以燕郊为首的环北京楼市出现了一波“跳涨”，房价接连“破2万”“破3万”，涨幅甚至高于北京。“9·30新政”后，一直看北京楼市“脸色”的燕郊市场，作何反应？房价是否有所松动？上海房产律师
　　本周，记者深入燕郊各大售楼处、二手房中介公司进行实地探盘，以期还原一个真实的燕郊楼市。
　　新房少，推销周边楼盘
　　11月15日，上午10点，燕郊102国道著名的“售楼一条街”，行人稀疏，很多售楼处的玻璃窗上，招聘信息还在，但大门紧闭，人去楼空。只有零星几个售楼处还在营业。与9月份记者到此探访时销售员们一拥而上拉人看房的热闹情景截然不同。
　　记者在御东郡、中兴和园、尚城华都等多个售楼处看到，除了几名售楼人员之外，很少有前来咨询的购房者。“现在燕郊在售的新房特别少。”某项目代理机构工作人员直言，开发商也不是诚心捂盘，主要是管控比较严，“五证”不全的不让卖。
　　令记者惊讶的是，一些大门上虽写的是燕郊某某项目销售中心，但工作人员却推销起香河、大厂，甚至唐山等周边区域的项目。只要购房者对其他区域楼盘稍有意向，他们会安排前往香河、大厂等地看房的班车。
　　记者发现，目前燕郊仅剩的几个在售项目，大多数为代理公司代理销售。之所以销售起其他区域的项目，一销售人员道出了实情：“燕郊市场目前不稳定，有些项目光排号不开盘。我们代理了环北京的几个项目，就一起卖，很多同事去廊坊、唐山等地了。”
　　中兴和园的销售人员告诉记者，该项目均价在24000元-25500元/平方米之间，11月13日开盘共推出200多套房，第二天就只剩下7套房，“现在价格有点低，不会再开了，等明年再开。如果想买环北京的房子，可以去香河买，有个项目不到21000元/平方米，精装修还送车位，比这儿的更合算。”
　　想买新房，需加价20多万
　　当记者以购房人身份表达自己只想买燕郊的新房时，有售楼员表示，在售的新房很少，需要加价才能买到。
　　记者以购房人身份在御东郡咨询时，该项目的销售人员及代理人员均表示，一般楼盘采取先排号再集中开盘的模式，而御东郡采取顺销模式，开发商开出小部分房源，有客户去了就能直接订，不需要等。现在卖的是4号楼，62平方米的一居室，合上加价，单价约29500元/平方米；两居的单价稍低一点，在28000元/平方米左右。“销售人员给记者解释道，现在的房源都有加价。合同上是按照房管局的备案价签的，备案价比较低，约23000元/平方米，而目前项目在28000元/平方米左右，购房者得把中间的差价补上。
　　这在另一新房项目的销售人员处也得到证实：“御东郡是加价盘，压了些房子没卖，等开完盘后每套加一些钱再卖给购房者。当时开盘价约25000元/平方米，现在卖到29000元/平方米，就是加了价。”
　　值得注意的是，这并非个例。燕郊另一在售项目的销售人员透露，“除了加价，还有一种情况是，开发商不提高首付，但捆绑车位卖，一个车位100万元。这无疑提高了首付。这就是燕郊的基本行情。”
　　记者调查发现，目前燕郊新房整体均价保持在28000元/平方米左右，但之前开发商报备的价格较目前市场价而言偏低，因而多个项目都有加价行为。这就出现了虽然在过户和办理银行贷款时，价格还是按照报备价来执行，但开发商往往要求购房者支付动辄20万以上的“议价费”。
　　对于燕郊部分楼盘的加价行为，北京房地产学会执行会长陈贵表示，加价的“潜规则”，说白了不多给钱就不卖给你，这种行为可能只有在供需失衡的地区才有。这种“擦边球”的行为很难杜绝。
　　亚豪机构市场总监郭毅表示，现在整个燕郊市场随着北京楼市的转冷也出现成交量的下行，但价格保持相对稳定，加上紧邻北京“城市副中心”的利好，对燕郊新房价值形成一定的支撑作用。
　　二手房过户热、看房冷
　　新房市场冷冷清清，那么，燕郊二手房的情况如何呢？
　　据了解，无论是链家，还是其他中介公司，燕郊当地的二手房房源都比上个月大幅减少。11月16日，记者查阅链家在线，发现燕郊二手房挂牌量只有2589套，而10月下旬时的房源为近万套。
　　对此，链家品牌部相关人士解释是：现在经纪公司所挂牌出售的二手房房源必须满足“三证”(业主租售委托书、房产证复印件和业主身份证复印件)齐全。“三证”不齐的房源不允许挂牌出售。
　　在采访中，燕郊当地的一家中介公司工作人员表示，不论是新房，还是二手房，燕郊目前的行情冷清不少。“9月份燕郊二手房房价冲至3万元/平方米，而且还有很多客户买卖，现在二手房房价降至2万多，业主不想卖，买家还不买，大家都在观望。”
　　但记者发现，相比新政前，燕郊二手房均价只下降了每平方米一两千元。比如，交易量较大的天洋城，目前均价为28000元/平米，“9·30新政”之前最高为3万元/平方米；上上城3季，现在24000元/平方米左右，此前为25000元/平方米。
　　记者走访当天，恰逢燕郊房产交易中心暂停办理业务的最后一天，人山人海。现场一中介人员表示，“近期每天都这样，门都被挤坏了。”购房者的集中过户、签约，原因在于：从11月15日起，原国土、房管、林业等部门的登记窗口停止受理各项不动产登记业务；12月1日开始，由不动产登记部门统一受理房屋、土地、林地等各项不动产登记业务，由市国土资源局颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。
　　当前期的买卖、签约、过户热潮退去之后，随着北京楼市进入寒冬，燕郊楼市还能扛多久？
　　对此，郭毅认为，燕郊二手房的供应量相对充裕，目前已出现报价下滑。未来，其成交量、成交价下滑的趋势还将继续。
　　不过，也有业内人士看好燕郊楼市的前景。陈贵就表示，“9·30新政”后燕郊楼市成交量萎缩是意料之中的，但房价不会出现大幅度下跌。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，“燕郊目前的房价是2万多元/平方米，依然是价值洼地。”
　　本版采写/摄影新京报记者张晓兰上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师

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