《商品房销售管理办法》第10条规定,房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。最高人民法院的相关司法解释规定,预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应当认定后一个合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效,但预售方给前一个合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。

善意取得是指:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或动产的所有权:①受让人受让该不动产或者动产时是善意的;②以合理的价格转让;③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照以上规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

案例：2000年4月,陈某与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》,购买一套商品房,约定总房价款为曳万元。协议签订后,陈某按照协议的约定先支付了硐万元房款,剩余的房款待交付房屋时一次性交齐。但房地产开发公司收取房款后,并没有按照协议约定交付房屋。在当年10月,房地产公司单方提出了终止协议的要求。陈某经多方询问得知,原来该房地产公司以⒆万元的价格将这套房屋另行出售给了不知情的王某,并且已经办理了房产过户手续。曲于陈某对房屋价格、质量、周边环境及交通情况非常满意,并且也为购买该房屋做了许多准备工作,因此他向法院起诉,请求开发商履行合同,交付这套住房。法院审理后认为,第三人王某对该套房屋的购买是善意的,并且已经办理了房产过户手续,依法取得了该套房屋的所有权证,前一个预售合同的购房者只能向房地产公司要求相应的赔偿。据此判决陈某败诉。

【分析】

本案中,陈某与房地产公司签订了商品房预售协议并且已经交纳了部分房款。而房地产公司在未解除前一个购房合同的情况下,就将该房屋以更高的价格卖与他人,其行为违反了《商品房销售管理办法》的规定,应当承担法律责任。本案中如果第三人对该套房屋的购买是善意的,并且已经办理了房产过户手续,依法取得了该套房屋的所有权证,那么法律将保护该第三人的合法权益,前一个预售合同的购房者只能向房地产公司要求相应的赔偿。如果第三人非善意,或者还没有办理相应的房屋过户手续,那么法律将不会保护第三人的权利,前一个预售合同的当事人就可以要求开发商交付已经购买的商品房。