上海房产律师称：房地产虚假广告是指虚构事实或隐瞒重要事实的方法来发布

含有国家禁止内容的广告,欺骗购房者。在售楼广告中房地产开发

商或代理商对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车

位、超市、容积率、楼房间距等配套设施经常作美好的描述,但这

些承诺又不写在合同里。结果当购房人收房时却发现实际情况和开

发商承诺相差太远,开发商则以规划变更已经通过规划部门批准为

由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞。

虚假广告的法律效力。

根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释〉》第3条规定: “商品房的销售广告和宣传 

资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相

关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以

及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即

使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应

当承担违约责任。”《商品房销售管理办法》第15条规定:“房地产

开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所

明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”《中华人民共

和国合同法》第15条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的

意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业

广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”

所谓要约,是希望和他人订立合同的意思表示。也称为“发

价”或“发盘”。发出要约的人被称为“要约人”,接受要约的人

被称之为“受要约人”。

要约的构成要件主要有以下几个方面。

(1)内容具体确定。

(2)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

具体来说,一项有效的要约须具各以下要件。①要约是特定的

人作出的意思表示。一项要约的发出人必须是特定的合同当事人G

所谓特定,即为可以被外界所客观认定的人,包括自然人、法人,

或者本人及其代理人。②要约是向相对人所发出的。所谓相对人,

是指要约人希望与之订立合同的人。相对人可分为特定的相对人和

不特定的相对人。特定的相对人,包括具体的公司、企业以及个

人,但不一定只限于一人。对不特定的人发出要约,一般是指向社

会公众发出的要约。③要约必须包含缔结合同的主观目的。④要约

中必须包含合同成立所必需的主要条件。要约之中,对合同成立所

必需的主要条件必须确定,否则被要约人就没有作出承诺的依据。

这一要件也是要约区别于要约邀请的主要之点,因为要约邀请不具

有合同的全部条件。⑤要约中需包含要约人表明一经承诺将受要约

约束的意思。

要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。如寄送的价

目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀

请。但商品广告的内容符合要约规定的,则视为要约。因为要约邀

请只是作出希望别人向自已发出要约的意思表示,因此,要约邀请

可以向不特定的任何人发出,也不需要在要约邀请中详细表示,无

论对于发出邀请人还是接受邀请人,都没有约束力。

要约与要约邀请的主要区别在于以下方面。

(1)要约是当事人主动愿意缔结合同的意思表示,而要约邀请

(要约引诱)是当事人表达某种意愿的事实行为,是希望他人向自

已发出要约的意思表示。

(2)要约中含有当事人愿意承受拘束的意旨;要约邀请本身无

任何法律意义。

(3)要约的内容要具备订立合同的必要条款;而要约邀请则不

必具各。

从这些规定中我们可以得出结论:如果商品房广告对其房屋和

有关设施的说明和允诺做到了“具体” “确定”,并且对合同订立

及价格有“重大影响”,应当认定其构成商品房买卖合同的条款。

如果该说明和允诺笼统模糊不确定,那么其不具各法律效力。