上海房产律师称：在商品房交易中,所说的订金与定金在法律上是有明显区别

的。定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行

而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定

金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定

金,发展商不履行合同的,应双倍返还定金。我国《担保法》还规

定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的⒛%。当事

人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应

的法律后果。另外,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和

国担保法〉若干问题的解释》第118条:“当事人交付留置金、担

保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质

的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”即是说在文字

上没有明确出现“定金”字样或者当事人没有明确约定定金性质的

其他所谓“担保金”、“保证金”、“押金”等都不得适用定金罚则。

当然,当事人之间有特别约定的除外。

另一方面,定金作为合同履行的一种担保,《担保法》中规定:

担保合同(即定金条款)是主合同的从合同,若主合同无效,定金

条款无效(另有约定的,按约定)。换言之,若合同无效,定金条款

亦无效,收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效,

过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或双倍返还定金了。

订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,

是当事人的一种支付手段,并不具各担保性质。商品房交易中,如

买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反

之,若发展商不履行义务也无须双倍返还订金,但这并不意味着合

同违约方无须承担违约责任。《商品房销售管理办法》第”条第2

款规定:“符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房

买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合

同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同

的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有

约定的,从其约定。”此即对商品房交易中“订金”这种预付款形

式的法律效力所作的明确规定。

值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订

的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约,不具各房屋预

售契约的法律效力,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条

款,则若购房者在签订认购书后反悔,开发商有权没收购房者的定

金;若发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有

权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么

就不具备定金的法律后果了。

所谓诚意金,并非作为合同履行担保的定金,但也是购房人向

开发商先行交纳的一笔款项,用以获得住房的优先购买资格。诚意

金至今尚未得到法律上的承认,属于开发商自创的词语和收费环

节,并被开发商描绘为使购房行为公平、有序的营销方式。然而在

现实中,诚意金有时只是表达了购房人单方面的诚意,一些开发商

并不受诚意金所应体现的诚意制约。

常见诚意金有两种,一是指买方在购房目标明确后,以看中某

个区域、某种面积的房子为标准,并有一个适当的价格,为了能更

快地找到自已的理想物业,预先在信得过的中介公司交上一定数额

的“诚意金”,并签订一定期限。代理方收取“诚意金”后,会有

针对性地尽快为买家寻找理想的房子。另外一种情况多见于开发商

在推行“内部认购”方式促销尚未获取商品房预售许可证的房屋时,

通过预约登记、发放认购卡、收取“诚意金”等吸引一批客户。对

于后者,由于内部认购属于违法违规销售行为,不受法律保护。

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(文章编辑：上海浦东房产律师|上海拆迁律师)