我国《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”同时,该法第l18条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并庄当在合理期限内提供证明。”合同法上的不可抗力实际上是一项免责条款,是指买卖合同签订后,不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同,发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。构成不可抗力的客观情况必须符合“不能预见、不能避免和不能克服”。不可抗力可以是自然原因酿成的,也可以是人为的、社会因素引起的。前者如地震、水灾、旱灾等,后者如战争、政府禁令、罢工等。不可抗力所造成的是一种法律事实。当不可抗力事故发生后,可能会导致原有经济法律关系的变更、消灭;也可能导致新的经济法律关系的产生。当不可抗力事故发生后,遭遇事故一方应采取一切措施,使损失减少到最低限度。在订立罘卖合同时,一般都订有不可抗力条款,其内容包括:不可抗力内容;遭到不可抗力事故的一方,向另一方提出事故报告和证明文件的期限和方式;遭遇不可抗力事故一方的责任范围。如因不可抗力使合同无法履行,则应解除合同。如不可抗力只是暂时阻碍合同履行,则一般采取延期履行合同的方式。凡发生不可抗力事故,当事方已尽力采取补救措施但仍未能避免损失的情况下,可不负赔偿责任。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但也有以下例外情形。

(1)金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。

(2)迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

不可抗力主要包括以下几种情形:

(1) 自然灾害、如台风、洪水、冰雹。

(2)政府行为,如征收、征用。

(3)社会异常事件,如罢工、骚乱。

在不可抗力的适用上,以下问题值得注意。

(1)合同中是否约定不可抗力条款,不影响直接援用法律规定。

(2)不可抗力条款是法定免责条款,约定不可抗力条款如小于法定范围,当事人仍可援用法律规定主张免责;如大于法定范围,超出部分应视为另外成立了免责条款。

(3)不可抗力作为免责条款具有强制性,当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。

案例：2007年10月19日,李某与某市一家房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》,购买该公司在该市某大道

新开发的一套商品房。房屋建筑面积%.弱平方米,套内建筑面积⒆,刀5平方米,单价每平方米2178.⒛元,

总价15.2万元。按合同约定,李某要在⒛07年10月14日前交清首期购房款9.2万元,余款曲银行按揭付款,但应在⒛08

年3月31日前付清。房地产开发公司应在⒛08年5月31日前,将验收合格的商品房交付使用,如果遭遇不可抗

力的情形,可据实际情况予以延期交房。合同对房地产开发公司逾期交房承担的违约责任作了约定,即逾期不超过∞日的,自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交房之日止,房地产开发公司应向李某支付已交房款每日万分之一的违约全;逾期超过90日以上的部分,违约全按日万分之二计,合同继续履行。由于房屋靠近路边,李某特别在合同中约定,交付的房屋应封闭阳台。合同签订后,李某2008年2月5日向房地产开发公司支付了首期购房款9.2万元,之后通过银行按揭贷款再付余款6万元。可到了约定的交房期限,仍不见房地产开发公司有通知交房,李某多次催促,得到的答复都是叫他再耐心等等,主要原因是遇到雨季下雨多,工程无法按期完成。2009年2月”日,当李某从房地产开发公司工作人员手中拿到房屋钥匙,并在交房验收单上签字。然而,李某进入新房后却发现约定的封闭阳台竟是开放的。之后李某多次找到房地产开发公司交涉,要求按合同约定进行房屋阳台的封闭,但是遭到了房地产开发公司的拒绝c李某无奈之下便自行请人来封闭阳台,支付了1416.45元。2009年3月16日,李某向人民法院起诉,要求房地产开发公司支付逾期交房违约金6748.8元,封闭阳台费用1416.45 元。 合计8 165.25元。但是。房地产开发公司认为有证据证明是由于施工期间遭遇雨季使施工延期,从而影响了交房时间。合同履行过程中过多的下雨天构成不可抗力。因此,在认定是否构成延期交房时应当扣除雨季天数,按此标准房地产开发公司并没有延期交房。所以,被告方依法不该承担违约责任。人民法院审理后认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。李某与房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》,是双方真实意思的表示,并未违反国家有关法律法规的强制性规定,系合法有效合同,双方均应严格履行各自的义务。双方签订的合同时间是

2007年10月19日,约定交房时间是⒛08年5月31日,而房地产开发公司实际交房时间20O9年2月”日。李某已按约定支付了全部购房款,房地产开发公司理应按约交付房屋。现房地产开发公司未能按约向李某交付房屋,已构成违约,应根据双方的约定承担违约责任。法院认定,李某要求房地产开发公司支付自⒛08年6月1日至2009年2月”日实际交付房屋之日止的违约全,于法有据,予以支持。至于房地产开发公司认为延期交房是由于雨季造成了延期施工,影响了交房时间的辩解,作为房地产开发公司,在双方签订合同时,就应预计到本地的天气情况,且雨季天气变化导致无法施工的原因,不能定性为不可抗力的免责事由,因此其辩解不成立。此外,作为开发商,房地产开发公司应按照合同约定履行封闭阳台义务,但在交付房屋时未履行,也应当承担违约责任。李某为封闭阳台支付的费用应曲房开公司承担。法院依照我国《合同法》第8条、第60条第1款、第107条、第113条和第114条第1款的规定,判决房地产开发公司向李某支付逾期交房违约全6⒎8.8元,赔偿房屋阳台封闭费用I416.笱元。案件受理费50元,由房地产开发公司负担。

上海房产律师分析：构成不可抗力的客观情况必须符合“不能预见、不能避免和不能克服”。开发商援引不可抗力条款的理由不成立,因为下雨结合气象资料是可以预见的,并且由此对工期造成的影响也是可以通过预先的规划进行避免的。因此开发商的逾期交付构成违约,应当承违约责任。

本案中即使开发商的逾期交房是由不可抗力引起的,开发商没有及时通知购房者也不能完全免责。