预售商品房买卖必须签订书面的预售合同,但只有签订了有

效的购房合同才能得到法律的保护,无效的购房合同自始都不具有

法律效力,买卖双方的权利也得不到法律保护。参照我国民法和合

同法的有关规定,有下列情形之一的,商品房预售合同无效。

(1)无民事行为能力人、限制行为能力人所签订的房屋买卖合

同。根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代

理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应

由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋量买卖合

同,否则,属无效合同。限制行为能力人只能进行与其龄、智力

精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应由其法定代理人

代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有定代理人的同意,隈

制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

(2)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造

实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的

房屋买卖合同。

(3)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指=方当事人以对

财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房

买卖合同。

(4)乘人之危签订的房屋买卖合同。是指一方当事人乘对方

于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条

所签订的房屋买卖合同。

(5)双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签

的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或

三人的利益签订的房屋买卖合同。

(6)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,

卞认定为房屋买卖合同无效。

另外,购房人还应该注意,根据《城市房地产管理法》第38

条规定,下列房地产类型不得转让。

(1)以出让方式取得土地使用权的,没有支付全部的土地出让

金,并没有取得土地使用权证书,或者房屋建设工程没有完成开发

投资总额的笏%以上的。

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式

眼制房地产权利的。

(3)依法收回土地使用权的。

(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。

(5)权属有争议的。

(6)未依法登记领取权属证书的。

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

如果购买的预售商品房属于上述类型之一的,则签订的预售合

同也是无效合同。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:商品房预售人应

当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部

门和土地管理部门登记各案。建设部颁布的《城市商品房预售管理

办法》规定,预售商品房时,预售人应在预售合同订立后3O日内

向房地产管理部门办理备案登记。根据上述规定,当买房人与开发

商签署商品房预售合同后,开发商应到房地产管、理部门办理合同

各案登记。对预售合同进行各案登记的作用是防止出卖人一房二卖

而损害买房人的权益,保证买房人在房屋建成且具备办理房产证的

条件时可以取得房屋的所有权。买卖合同经各案登记后,即使开发

商又将房屋另售他人,买受人仍可取得房屋的所有权。

对商品房买卖合同进行各案登记仅仅是行政机关的管理措施,

并非合同生效的条件。合同经买受人与开发商签字盖章后即产生法

律效力,此时如开发商违约,即使买卖合同未进行各案登记,买受

人也可依据合同追究其违约责任。当然,如买受人和开发商约定将

办理备案手续作为合同生效的条件，则以双方约定为准。