逾期交房是指开发商在商品房销售合同约定的交付使用期

内,未能向买受人交付房屋的行为。依据最高人民法院《关于审理

商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定为房屋的

转移占有视为房屋的交付使用。只要开发商在合同约定的期限内

行了向买受人“交钥匙”的行为,将房屋转移给买受人占有、使

用,就视为开发商履行了房屋交付使用的义务,反之,就是逾期交

付使用房屋,应当承担违约责任。但如果开发商交付的房屋不符合

合同荮定的交付条件导致买受人拒绝收房的,逾期交房期限应该自

合同约定的交房日期开始计算。

开发商逾期交房的违约行为,一般存在以下两种情况,应当分

别处理。

(1)买卖双方在预售合同中就逾期交房的处理方式作出约定

的,按约定处理;通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期

运约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约

乏,这时则应按合同约定。即有约定的按约定。需要注意的是,如

畏违约金以“每日为已交付房价款万分之几”的标准计算,则已付

号价款在按揭付款的情况下,包括首付款和银行按揭款,而非仅仅

首付款。

(2)买卖双方在预售合同中未就逾期交房的违约金计算作出明

确的约定,就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或

者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金

标准确定。如果购房人催告开发商交房,在催告之后的3个月内开

发商仍未能交房的,购房人可以单方解除合同并要求赔偿损失;如

杲购房人没有催告,那么自预售合同约定的交房之日起一年内开发

商未能交房的,购房人可以单方解除合同并要求赔偿损失。

案例：原告购房人全某与被告某房地产公司于2004年10月

8日签订了一份商品房买卖合同,双方约定,全某以

304602元的价格购买被告开发的房产一套,被告应于

2OO5年2月28日前将验收合格的商品房交付原告。合同

签订后,全某按约付清了全部购房款,但被告未按期将

房屋交付给金某使用,且时至今日也未办理该商品房验

收合格手续。全某多次要求被告按合同约定支付违约全

未果。

于是全某遂向法院起诉。人民法院经审理后认为,

原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,被

告逾期交房949天,已构成延迟交房违约,应承担相应

的违约责任。

上海房产律师分析：逾期交房在房产交易中非常常见,在逾期交房发生时首先要

开发商是否存在免责事由,对于逾期交房的免责事由除了地震、战

争等这些不可抗力原因之外,还包括开发商和购房者另行约定的 

他的免责理由。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在

合同约定的其他免责事由,并及时履行了告知义务,则可以不承

逾期交房的违约责任。但如果开发商没有在约定的期限内将发生

不可抗力或其他免责事由告知购房者的话,开发商则仍然要承担

期交房的违约责任。包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、

达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合

同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房

者解除合同的条件都有约定,这时则应按合同约定。

如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定,就应

当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地

产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定。消

费者没有损失不能成为开发商免责理由。

在签订合同之前应充分注意其逾期交房的免责条款,并限制开

发商不合理的免责事由。其次,在合同中一定要约定逾期交房的违

约金数额,因为如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确约

定,就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资

格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来

确定。而这一租金数额是很低的,得到的赔偿是非常有限的。