(1) 交房

房屋具备使用条件后,开发商将房屋交付于购房者,对于购房蓄未说就意味着两方面的法律关系,一方面是房屋买卖合同开发商义务的履行,另一方面是物业管理合同的建立。一般来说交房验收有如下几个步骤。

①通知交房

房地产开发商向购房者送达《入住通知书》或通知购房者领取遑知书。通知书中一般包括交房的时间、需交纳的费用、不能按时交房的情况等。购房者应当在约定时间内持《入住通知书》与开发商联系收楼事宜。按规定,如果购房者在约定时间内,没有到指定地点办理相关手续,则被视为开发商实际已将该房交付使用,那么购房者就应从通知单的最后期限之日起,承担所有购房风险责任及税费。 

②费用交纳

购房者需交纳的有关费用包括房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。这里需要注意一个问题,开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金和契税、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用,然后方可以办理入住手续,领取房屋钥匙和相关资料,然后才能验收房屋,如果房屋有问题交物业慢慢维修。依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳,至于产权代办费氵业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此,开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用,否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的,由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。

③验房

购房者与开发商共同到现场对各项设施、设备进行检查。查看是否存在质量问题,若有质量问题,由开发商进行整改,修理后再由购房者验房。

④接收

验收合格后购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可,领取房屋钥匙和相关资料,同时缴纳有关费用。签字认可意味着开发商主要合同义务履行完毕。若验收不合格,购房者也应将不足事项明确记录在交接单上,可暂不办理收楼入住手续,再次收楼时间由双方另行约定。一般而言,钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外,关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使,风险也从此时由购房者来承担(例如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)

(2)常见的房屋质量问题

①楼体不稳定

主要表现为:过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够,楼体受震动后或在大风中会摆动;因结构不完善,部分或全部承重体系承载力不够,导致楼体有局部或全部坍塌隐患。

②裂缝

裂缝包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝产生的原因包括材料强度不够,结构、墙体受力不均,抗拉、抗挤压强度不足,楼体不均匀沉降,建筑材料质量差,砌筑后干燥不充分等。

③渗漏由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏,厨房、卫生间向外的水平渗漏,以及向楼下的垂直渗漏。垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。

④墙体中空,墙皮脱落

导致该问题的原因是墙体内部各砌块、层面之间连接不好,在玉力、温差等作用下形成中空,致使墙体整体抗压能力降低,表面盼刷层易于脱落。在没有形成空鼓的情况下,由于墙表面粉刷材料质次,粉刷工艺不合要求,有时也造成墙皮大面积脱落。

⑤隔声、隔热效果差

具体表现为住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔声效果不好,达不到私密性的要求;屋面、外墙冬天降温快,夏天升温快,达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔声、隔热材料厚度不够,材料质次,或者施工工艺不合要求。

⑥门、窗密闭性差及变形

门窗质量问题一般危害性不大,能够局部修整或替换,但是,也会产生较多问题。例如,门窗密闭性差会直接带来诸如房屋隔声效果差的问题,而且门窗的变形还影响了房屋整体的美观设计。

⑦上下水跑冒滴漏

上下水管线水平、垂直设计不够合理,水龙头、抽水马桶等质量不过关都会造成跑冒滴漏现象。跑冒滴漏不仅浪费资源,还影响人的正常生活,带来诸多不便和麻烦。所以购房者在选购房子时一定要注意。

⑧水、电、暖、气的设计不合理

在日常生活中,水、电、暖、气与居家紧密相关。水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善,设计位置与日常生活要求不符,都会影响到居家设计。

⑨公用设施设计不合理,质量不过关表现为楼梯空间设计过于狭窄,楼梯宽度过小,电梯运行质量不稳定,公用照明设施不完善,消防安全设施缺乏等。

(3)验收注意事项

收房时购房者应对照购房合同进行现场勘察等检查工作:

①比对原有资料,查验证件

收楼前应研究一下合同中的交房约定,将需要验收的房屋与前签订的购房合同、附件及补充协议内约定的内容进行比对。根据国家有关规定:“房地产开发企业应当对其开发建设的地产开发项目质量承担责任”、“房地产开发项目竣工,经验收合 后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用c’ 

因此,在收房时需要求开发商出示《建设工程质量认定证书》《住宅质量保证书》、《竣工验收各案表》(简称“两书一表”)。有开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看否与购房合同中约定的有出入。

②检查房屋质量

首先应查看开发商的建筑工程质量核验合格证书(建筑工程质量监督站核发),审核其填发时间、盖章单位、工程名称等;其次,检查房屋有无裂缝、房屋有无倾斜、房屋有无渗漏、检查墙面、地面,检查卫生间,厨房地面是否做过处理,检查门窗等。如发现问题,要及时向开发商(卖方)反映,待维修后再入住。

③检查装修、设备

核实买卖合同上注明的设施、设各等是否有遗漏,品牌、数量是否相符。按购房合同及有关协议的约定,物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单,购房者可按清单内容进行清点,检查其是否齐各、完好程度及使用状况,如有不符或缺损,必须要求尽快维修、配齐。

④查看公共设各

收房时,不要忽略对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。

⑤核查结构、面积

结构比较容易核查,但最容易出问题的地方往往是面积。一般来讲购房人对名目繁多的各种面积的计算方法并不熟悉,所以开发商凭借专业优势往往喜欢在面积上作文章。其实要查明其实并不难，一是可以到属地房地局测绘中心了解;二是可以向测绘成果管差办公室反映并要求复测。三是向房地产行政主管部门投诉。为了避免房屋面积纠纷,在买房时就应要求开发商出示公摊面积明细表,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目约面积。并把以上文件复印保留,最好是写入合同或作为合同附件。预购商品房交房时实测面积与预测面积有差异,开发商必须出具有房屋土地测绘资质的房屋土地调查机构提供的房屋建筑面积测算表或房屋建筑面积测算成果报告,并解释预测与实测面积产生差异的原因。如果购房人仍有异议,可持测算成果要求出具房屋建筑面积测绘成果的房屋土地调查机构申请复核,对复核结果有异议的,可以再向有关部门申请鉴定。最后,购房人会与发展商签订一份《房屋验收交接单》。购房者应把检验情况逐一记录,并记载于《房屋验收交接单》上。记录对特别注意要当场明确责任,并要求发展商限期处理。《房屋验收交接单》购房者应当保留一份。