《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第13条规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。商品房销售管理办法》第32条规定:“销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”第33条第1款规定:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定;保修期从交付之日起计算。”第4款规定:“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。”商品房的质量问题通常可分为以下三种情形。

(1)房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。

(2)在保修范围内的一般质量问题,购房人有权要求出卖人承担修复责任。

(3)因房屋质量严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

    案例：2OO4年9月,周某与某房地产公司签订了商品房预售合同,购买该公司开发的花园小区商品房一套,总价

为56万元。周某依约交付房款后,该房于⒛05年3月1号经验收合格交付使用。⒛06年3月5号,周某乔迁新

居,但是在他搬入新家的第一天,他的女儿在大厅玩耍时被天花板掉落的一块抹灰砸伤,医疗费2OCl0元。周某非常气愤,认为才入住就遇到这样的情况,房子不仅质量有问题,而且相当晦气。他坚决要求退房,解除购房合同,并赔偿损失。房地产公司不同意退房,周某向法院提起诉讼。

    上海房产律师分析：本案中,周某所购的商品房是经过验收合格才交付的,抹灰脱落应属于保修期内的一般质量问题,因此周某的退房请求难以得到法院支持。根据1998年9月1日施行的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定,墙面、顶棚抹灰层脱落保修期最低是1年。如果买卖双方没有另行约定超过1年的保修期,

那么顶棚抹灰的保修期就是1年。所以周某房屋顶棚灰层脱落已经出了保修期,开发商不再担责。但是如果没有出保修期,房地产公司除了要承担修复责任外,还应向周某赔偿医疗费用。 不是所有的质量问题都可以要求开发商退房,只有因房屋主体结构质量不合格和因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,买受人才可以请求退房。