(1)保修期

  根据《商品房销售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定,销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),在商品房交付使用时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品房承诺承担质量责任的法律文件,开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。商品住宅售后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》明示所委托的单位。保修期限从开发企业将竣工验收的住宅交付户使用之日起计算,商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确的最低保修期限。非住宅商品房讪保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

  《住宅质量保证书》应当包括以下内容。

①工程质量监督部门核验的质量等级。

②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗:裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

④用户报修后答复和处理的时限。住宅保修期从开发企业将工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于《商住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。

国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家定执行。由于我国《建设工程质量管理条例》第40条及《房屋建筑工程质量保修办法》第7条、第14条中,对建设工程的最低修期限都有相关规定,因此,住宅工程质量保修期应按照这些规定执行。

    我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条明确规定:“在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期为:①地基基础和立体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限:②层面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;③供热与供冷系统,为两个采暖期、供冷期;④电气管线、给排水管道、设施安装为两年;⑤装修工程为两年。”

根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》第40条的规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限如下。

①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限,7O年。

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年。

③供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。

④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

下列情况不属于规定的保修范围:

①因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。

②不可抗力造成的质量缺陷。

保修期自与业主接收交付之日起计。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。如果开发商已将维修事项委托给物业公司,那么物业公司就应该代替开发商履

行责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

施工单位有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令改正,并处1万元以上3万元以下的罚款:①工程竣工验收后,不向建设单位出具质量保修书的:②质量保修的内容、期限违反本办法规定的。

(2)处理程序

  房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故的,施工单位接到保修通知后,应当立即到达现场抢修。发生涉及结构安全的质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告,采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,施工单位实施保修,原工程质量监督机构负责监督。保修完后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的,应当报当地建设行政主管部门各案。

  在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害的,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。房地产开发企业售出的商品房保

修,还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。

施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,由建设行政主管部门责令改正,处10万元以上2O万元以下的罚款。

(3)索赔

  商品房出现质量问题后,购房人可依据《中华人民共和国消费者权益保护法》和建设部《建设工程质量管理办法》寻求解决。可以和解、调解、申诉、仲裁或者诉讼。因建设工程质量存在缺陷造成损害要求的,赔偿的诉讼时效期赆为1年。索赔最关键的是证据,所以购房人在出现房屋质量问题时要特别注意证据的保存。

另外,根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条的规定,商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

    案例“张某2O02年10月购买了一套顶层的三居室住房。前几年一直住得不错,但是到了2006年的2月份,房屋的供暖系统就出现了上锈、滴水的现象,而到了7月份又开始漏雨;细数后发现漏雨的地方竟有7处之多,严重影响了正常的生活。于是张某找到开发商要求其帮助维修。可令他没想到的是,开发商拿出出一张《住房质量保证书》,上面清清楚楚地写着房子的所有设施只保修两年。开发商还告诉张某,当时就给每户都发了这份《住房质量保证书》。

本案当中的双方当事人争议的焦点是《住房质量保证书》上规定的保修期是否有效?

    上海房产律师分析：据上述《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定,房顶漏雨,完全可以要求开发商进行修缮,开发商《住房质量保证书》上对此两年保修期的规定与法律规定相冲突是无效的;《住房质量保证书》对供暖系统保修两年的规定符合法律法规的要求,而且从2∞2年10月份到2f,O6年2月已经超过了《住房质量保证书》规定

的两年期限,因此,供暖系统只能自己进行修理。

    当房屋出现质量问题时,如果尚在保修期内,可要求开发商进行修缮,如果其拒不履行维修义务,那么可以自行维修,并可以要求开发商承担相应费用。

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