【案情】1995年8月,阳光公司根据北京市人民政府的批复,在海淀

区小营村建设康居住宅小区,征用海淀区东升乡小营村大队菜地、

粮田、宅基地,并注明商品房部分需办理土地有偿使用手续。1995

年12月,被告阳光公司获得北京市城市规划管理局批准,取得建

设用地规划许可证。2000年12月,阳光公司与杨某签订拆迁货

币补偿协议,双方约定实行货币补偿。但阳光公司未将拆迁补偿

款直接给付杨某,而是根据阳光公司与鹃鹏农工商公司的合作协

议,划给了小营村委会和东升乡政府开办的集体企业鹃鹏农工商

公司,由其转交杨某。此后,杨某与阳光公司、鹃鹏农工商公司、东

升乡政府又签订拆迁安置用房协议,约定原告同意以每平方米

3400元的价格购买阳光公司开发的西三旗悦秀园小区某楼某单

元某号房。2001年,阳光公司将海淀区东升乡的小营住宅小区开

发项目转移给首创阳光公司。现在,杨某认为阳光公司在协议中

隐瞒了房屋实际价格每平方米2400元的事实,而欺骗自己每平方

米为3400元,因此多收了购房款165,055元。所以,杨某以阳光

公司、鹃鹏农工商公司、东升乡政府、小营村民委员会和首创阳光

公司为被告提起诉讼,要求五被告为其办理房屋产权证,并退还多

收的购房款。

法院认为:阳光公司与原告签订了房屋拆迁货币补偿协议,应

视为拆迁关系双方对拆迁补偿形式的选择已达成合意,对拆迁关

系双方均有约束力。所以,本案中被告阳光公司是拆迁人。2∞1

年,被告阳光公司将原告居住房屋所在的小营住宅小区建设项目

转让首创阳光公司,并得到行政部门的确认。因此,首创阳光公司

实际承继了阳光公司在拆迁安置用房协议中的权利、义务,故该协

议中的阳光公司权利、义务发生概括转移的法律后果,即首创阳光

公司继受取得了阳光公司的合同主体地位。就购房价格问题,阳

光公司在拆迁安置用房协议中进行了充分告知,作为购房人的杨

某,在对合同主要条款内容已明知,尤其对购房单价每平方米

“00元充分了解的情况下,自愿选择购买悦秀园小区的房屋并签

署此合同,因此该协议系双方真实意思表示,双方之间形成了有效

的房屋买卖关系;就房屋产权证办理问题,阳光公司以在悦秀园小

区张贴通知的形式,告知业主办理悦秀园小区商品房房产证过户

手续。但杨某置之不理,后果应自负。所以,法院驳回了杨某矽诉

讼请求。

上海拆迁律师分析：在整个拆迁活动进行中,多种主体将以不同身份参加到拆迁

法律关系中。比如,有扮演拆迁管理机关角色的政府机关,有承担

建设项目的拆迁人,还有房屋的所有人等被拆迁人。此外,实践

中,拆迁活动的进行少不了其他政府机关的多方干预,比如本案中

的东升乡政府就直接参与了拆迁活动。所以正确认定谁是拆迁人

至关重要,因为拆迁人是对被拆迁人直接进行拆迁补偿或提供拆

迁安置的当事人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。所

以,持有房屋拆迁许可证是认定拆迁人资格的标志。取得房屋拆

迁许可证的单位,必须是依据有关法律、法规规定,取得建设项目

批准文件的单位,并且必须是领取了县级以上人民政府核发的建

设用地批准书或国有土地使用证的单位。它们可能是企业(比如

房地产开发商)、社会团体、国家机关(比如对本单位公房进行拆

迁的机关),也可能是政府机关(比如为实施城市规划而建设公益

用房的政府机关)、村委会等。本案中,虽然有多方主体插手拆迁

事务,但是只有阳光公司是取得房屋拆迁许可证的单位,此后阳光

公司将开发项目转让给首创阳光公司,首创阳光公司概括承受阳

光公司的权利义务,成为拆迁人,对杨某承担拆迁补偿与安置的义

务。所以,除首创阳光公司之外的其他四被告均不应成为本案的

被告。

上海拆迁律师提示：拆迁人资格认定以取得房屋拆迁许可证为标志,此外的其他

任何企业、机关、团体均不得成为拆迁人。

【关联法条链接】

《城市房屋拆迁管理条例》第4条