上海房产律师指出：我国的房地产市场分为三级:一级市场是指土地市场;二级市场是指新建商品房即增量房交易市场(即一手房交易市场);三级市场是指存量房交易市场(即二手房交易市场)和房屋租赁市

场。房地产市场通常将新建房屋的首次交易称为一手房交易,经过首次交易的房屋再交易称为二手房交易。二手房包括如下种类。

(1)商品房

商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过批准在市场上流通的房地产。商品房所占用的土地为有偿出让取得,购房人有着完整的房屋所有权,包括房屋占有权、使用权、处置权和收益权。因此商品房在取得房屋所有权证后可直接进行二次上市交易,对购买主体、期限等均没有限制,购买人除税费外不需要交其他的费用,在销售对象上也没有什么限制。

(2)经济适用住房

所谓经济适用住房,是国家为解决中低收入家庭住房问题,由政府提供政策优惠,无偿划拨土地,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。因经济适用房的特殊性,该类房屋享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策,所以只有符合有关条件的购买者才能购买经济适用房。因此,对经济适用住房的二次转让也有着诸多限制。根据《经济适用住房管理办法》规定,经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后,方可按市场价上市出售。出售经济适用房时,原购买人要缴纳一定的土地出让金,标准是按经济适用房所在地的政府评估的正常市场条件下该类土地在该区域的标准价格的10%来收取。

(3)房改房

房改房又称已购公有住房,是指按房改政策的规定,根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的有一定福利性质的住房。房改房分为成本价、标准价(优惠价)等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。

按成本价购买的房改房。房屋所有者拥有完全的产权,但转让时必须按规定缴纳相关税费。此类房产在房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记录,因此在再转让时,买卖双方应补交一定的费用,否则不能办理过户手续。成本价房改房不能进行赠与,如要赠与,只能通过房地产交易部门履行完全部手续并交齐相关费用后,方可进行。按标准价购买的房改房。标准价房的价格低于成本价房,房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权,其中单位占6%,职工家庭占%%。标准价房改房的房产证上有未缴纳土地出让金和以标准价购买等记载,再进行转让时,必须按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款,否则不能办理过户手续。标准价房改房也不能进行赠与。按标准优惠价购买的公房。标准优惠价是比标准价更优惠的一种方式,按照标准优惠价购买的房改房,其权属情况等相关规定等同于按标准价购买的公房,个人享有部分产权。

(4)限价商品住房

限价商品住房即通常所讲的限房价、限地价的“两限”商品房,是指政府限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等,通过采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地,由开发商通过公开竞争取得土地,并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品住房主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性举措,并不是经济适用房。供应对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭,申请购房条件为3人及以下家庭年收8.8万元及以下,人均住房使用面积15平方米及以下,家庭总资产净值57万元及以下的家庭。限价商品房按照“以房价定地价”的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。限价商品住房属于政策性商品房,购房人取得房屋权属证书需转让的,可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。购房人取得房产权属证书5年后可上市交易,但需交纳35%的收益金。以下几种类型的房屋禁止在二手房市场上进行交易。

(1)在农村集体土地上兴建的房屋。

也就是俗称的“小产权房”。“小产权”实际上就是没有产权,这类住房不能取得房屋所有权证,不受法律保护。

(2)未依法取得权属证书的房屋。

房屋所有权证是房屋所有权人享有所有权的唯一合法凭证。在未取得房屋所有权证之前,还不能确定房屋的合法所有权人,这样的房屋是无法进行转让的。转让此种房屋,可能会导致买卖合同无效,或无法办理过户。

(3)已抵押的房屋,但未经抵押权人书面同意转让的房屋。

《物权法》明确规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

(4)未经其他共有人书面同意转让的共有房屋。

共有人处分房屋,必须征得其他共有人的书面同意。因为在共 有的状态下,共有人对房屋均享有权利。如果共有人之一擅自将房屋出售,实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分。

(5)权属有争议的房屋。

权属有争议意味着产权主体的不确定性,产权到底属于谁还未作出最终结论,此类房屋禁止出售。

(6)依法收回土地使用权的房屋。

(7)已被司法和行政机关裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋。

(8)禁止转让的其他房屋。

二手房买卖流程如下。

(1)买方看房

实地查看房屋状况,如户型结构、质量状况、水电暖、小区环境、交通状况、物业管理等等。

(2)产权调查

买方仔细了解房屋的产权状况,审查卖方提供的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。

(3)达成意向、交付定金

如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金,以作为双方将来签约的一个保证,防止卖方将房再卖给他人,同时也对买方构成一个约束。签约之后,定金可抵作房款。交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序。

(4)签订合同、支付首付款

买卖双方签订房屋买卖合同。通过协商,买卖双方对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、交付时间、产权办理等达成一致意见后,签订至少一式三份的房屋买卖合同。

房屋是不动产,房产转移以过户登记为准,因此对买卖双方来讲,无论是先付款还是先过户都会对另一方造成很大的风险。所以通常买卖双方都选择分期付款的方式,签订合同后先付首付款,过户手续完成后,再支付剩余房款。

（5）卖方偿还银行贷款并注销抵押登记

如果卖方出售的房屋是采用按揭的形式购房的话,需要先还清贷款并注销抵押登记。

(6)买方申请公积金贷款或者商业贷款并签订相关合同

如果买方需要按揭购房的话要先申请贷款。申请获批的话应当与相关放款单位签订公积金贷款及担保合同或者商业贷款及抵押合同。当然如果同时申请公积金和商业组合贷款的话需要同时签订以上4种合同。

(7)买方支付二期放款

此项步骤取决于合同约定,买方如果在此时全部付清房款的话依然有较大风险。因为房屋产权的过户登记可能会因为登记过程的材料准各不足等情况而耽搁较多时间,而此段时间交易依然可能出现变化。因此双方可以约定最后一期房款在房产证登记过户之后付清。

(8)申请

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。房管部门查验有关证件,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

(9)立契

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

立契手续办理程序如下。

①买卖双方持身份证、户口本、买卖合同等有关文件证明到市交易所或备区、县交易所进行登记。

②交易所在双方登记后,将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核,并向主管部门报批,等报批后再通知买卖双方来交易所办理过户手续。

③买卖双方在接到通知后,携带身份证、户口本、图章等同到交易所,在缴纳了契税后,就办妥了立契过户手续。作为证交易所会给买方发《房屋卖契》,并将有关文件送到市房地产管局或各区、县房地产管理局。

(10)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的质而定。

(11)办理产权转移过户手续 

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部申领新的产权证。

(12)银行放款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行贷款一次性发放。

(13)结清尾款

买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

    案例：2003年3月1日,张某与李某签订了房屋买卖协议。双方约定:李某同意将自己的一套位于郊区私房卖给张

某,折价⒛万元,并负责办妥房产证过户手续,承担一切费用;张某向李某交款,李某将楼房钥匙及相关证件交给张某。协议签订后,张某向李某交付⒛万元房款,但直至⒛05年1月李某一直未能交给张某房屋相关证件及办理房屋过户手续,原因是李某夫妇在购买房屋时前房主就未办理产权证,该房是没有产权证的房屋。为此,张某向法院提起诉讼,要求李某返还其购房款2O万元及利息,并赔偿损失2万元。李某在庭审中辩称,其与张某签订的房屋买卖协议违反了房产管理法相关规定,买卖协议无效,双方应当互相返还财产。

    法院经审理认为,曲于双方在签订协议时,李某没有取得该房屋的权属证书,故双方签订的协议无效。张

某应当返还该房屋,李某应当返还购房款⒛万元及利息。同时,李某明知自己所买卖房屋没有产权证书,却仍在协议中明确承诺负责为张某办理房产证,最后导致合同无效,应承担缔约过失责任。经张某申请,法院委托一家房地产估价有限公司对房屋现价值进行评估,评估结果为双方买卖的房屋现总价值为zs万元。最后判决李某返还张某购房款⒛万元及利息,赔偿其损失5万元,张某将房屋返还。

    上海房产律师分析：根据《城市房地产管理法》第38条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。同时,《合同法》第⒚条第(五)项的规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。在本案中,张某与李某签订的房屋买卖协议违反了《城市房地产管理法》的相关规定,故双方签订的协议无效。无效的合同自始无效,所以张某应当返还该房屋,李某应当返还购房款及利息。

    上海房产律师提示：此项交易所涉房屋为不能交易的房屋,所以购房者的权利得不到保障。但是本案中李某明知自己的房屋产权存在缺陷依然和张某交易,并作出虚假的承诺,违反了诚实信用原则,所以虽然合同无效,李某仍然应当承担缔约过失责任赔偿张某的损失。

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