上海房产律师指出：我国《物权法》规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用《土地管理法》和国家有关规定。根据《土地管理法》规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员的福利性待遇,与农村集体经济组织成员的身份紧密相连,且一户只能有一处宅基地。我国《土地管理法》第“条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部200Z1年第⒛4号文件也规定,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2007年12月11日,国务院又专门召开会议,再次强调严格执行土地用途管理制度,城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]1146号)第三部分第(二)项规定,严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理。

农村房屋的特点如下。

(1)身份的特殊性。农村宅基地使用权是基于使用权人的特殊身份而取得的,只有集体经济组织内的成员或者由其他法规规定的身份的人才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。

(2)设立的限制性。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

(3)取得的无偿性。农村宅基地使用权的取得是无偿的,是国家给农民的一种福利,只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权,而且使用权人不需要支付使用费。

(4)使用的永久性。农村居民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用,没有时间限制,并且这种使用是受法律保护的,任何单位和个人不得随意侵犯,宅基地上的房屋消灭后,使用权人对宅基地的使用权仍然存在,可以重新建造房屋。

(5)用途的有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利,原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用,不能将宅基地使用权出卖和转让。根据我国法律规定,集体所有的土地的使用权不得出让、转让等。房屋的所有权应与其所在土地的使用权同时转移。农村房屋取得的只是集体土地使用权,其只能在集体组织内部流转。所以此类购房合同违反了国家的法律规定,自始无效,购房者可以向开发商退房并要求赔偿损失。另外,根据法律规定,有权颁发房屋权属证书的机构应当是县级以上的房屋土地主管部门,乡、村行政机关或

其他机构无权制作颁发产权证。因此所谓的“乡产权”并不是有效的权属证明,也不受法律保护。

    案例：2003年3月1日,原告徐某与被告占某签订了房屋买卖协议,购买徐某位于郊区某村房屋8间及院落,房屋价款15万元。20O7年1月,徐某向法院起诉,主张城市居民购买农村宅基地上的房屋为违法,要求确认合同无效并返还房屋。占某承认其购买行为为无效,但是认为导致合同无效的过错主要在徐某,因此徐某应赔偿其损失。法院经审理认为,原告徐某与占某所签订的房屋买卖合同因违反法律规定应当认定无效,房屋应予以返还。但双方应按照各自的过错承担相应的责任。因为徐某在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的房屋,并且在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。对于占某的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

    上海房产律师分析：《合同法》第58条的规定“合同无效或者被撤销后,因该合无效取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中的房屋属于律上限制流通的农村房屋,依据《合同法》认定买卖合同无效形下,要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和

买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益;以,法院往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分,由出卖人对购房 行相应赔偿;对于购房人支付的购房款,适当考虑与购房人应当付的房屋使用费进行折抵,如有余额,由出卖人予以返还;对于位补偿价部分,一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要任的原则,由出卖人对购房人进行赔偿。对于购房人已经装修、建、扩建房屋的情况,应对购房人的投人进行补偿。