如何签订二手房买卖合同?签订二手房买卖需要注意哪些细节?如果房屋买卖合同未办理过户手续有什么样的法律后果?

    上海房产律师指出：房屋买卖合同是二手房买卖过程中最主要的合同,这直接决定了房屋买卖双方的权利和义务,同时也是纠纷产生后双方得以维护自己权利、追究对方责任的最重要的依据。我国尚未出台二手房买卖的格式合同。一般二手房买卖合同都由当事人自己协商议定。鉴于二手房市场风险大,买卖双方当事人在议定合同时,应特别谨真,才能减少漏洞与风险,最大限度地维护自己的权益。

在二手房合同中,下列内容必不可少。

(1)当事人的名称或姓名、住所。应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

(2)标的。应写明房屋的位置、性质、面积、结构、格帚、装修、设施等情况;同时,还要写明房屋产权归属;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

(3)价款。写明总价款;付款方式;条件;如何申请贷款;定金;尾款等。

(4)履行期限、地点、方式。写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

(5)违约责任。应说明哪些属于违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免除责任;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

(6)解决争议的方式。约定解决争议是采用仲裁方式或诉讼式。如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国仲裁法规定写明条款。

(7)合同生效条款。双方约定合同生效时间,生效或失效件;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后,

产如何进行返还。

 (8)合同中止、终止或解除条款。要明确约定合同中止、终止或解除的条件;应履行的通知、协议、保密等义务;解除权的行期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还c

 (9)合同的变更与转让。约定合同变更与转让的条件或不能行变更、转让的禁止条款。

(10)附件。说明合同有哪些附件;附件的效力等。

签订二手房买卖合同应注意的细节如下。

 (1)首先要查看售方提供的房屋产权证是否属实,房屋的产权性质、产权号、具体坐落要明确,要仔细核对合同中填写的情况是否与《房屋所有权证》中的内容一致。特别注意房产证上记载的房产面积多大、用途,该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利。

 (2)查看产权所有人的身份证件,看是否与《房屋所有权证》附页中显示的一致,如果房屋是共有产权,是否有其他共有人同意出售的证明。出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。

(3)查看该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。

(4)付款方式要具体明确,是一次性付款还是分几次,每次付款 是什么时间,与购房者自己的资金流转是否有冲突,以避免向售房者承担逾期付款的违约责任。付款时间要和产权过户、物业交割的时间相结合,不要轻易在过户或交房之前将房屋全款交付给卖方。

(5)交房时间及风险责任何时转移要约定,交房时还有哪些物三(家具、电器等设各随房产一并转交购房者,也需要在合同的附吐中列出明细清单);交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、适信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担,交房后由购号者承担;房地产的风险责任一般约定,自房地产权利转移之日起圭转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产砖移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。大多数购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险。

(6)产权过户要有明确的期限。要约定在签订合同多长时间办理过户以及对应的违约责任,以保证合同更好地履行。

(7)买方应在合同中明确卖方逾期办理产权过户及物业交割违约责任,以及卖方户口迁出的期限及相应的违约责任。

(8)违约金的数额或者违约金的计算方法应当约定清楚。

(9)约定房地产买卖合同何时生效。如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。交易双方对合同的效力可以约定附加条件,附加条件自合同成立时生效。交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产买卖合同时立经过公证,此时合同方才生效。对于房屋买卖合同未办理过户手续是否有效,我国《城市房地产转让管理规定》第7条明确规定如下。

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同。

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后3O日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产昕在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在15内做出是否受理申请的书面答复。

(4)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转的房地产进行现场查勘和评估。

(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。

(6)房地产管理部门核发过户单。

(7)房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过户手续,并照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定领取房地产权证书。

根据我国《合同法》等法律规定如下。

(1)只要出卖人是房屋所有权人,双方自愿订立书面合同的房屋买卖合同就成立、生效,但房屋买卖需进行产权过户登记才生权属变更的法律效果。产权过户登记是履行房地产买卖合同、现合同目的的行为。

(2)未进行产权过户登记不发生产权转让的效果,但并不影房地产转让合同的成立和生效。房地产评估不是二手房交易的必各程序。房地产评估的主要形有:①二手房价格明显过低时需要房地产评估。二手房交易价与所缴纳的税费是直接相关的。为了少缴税费,买卖双方当事人房地产管理部门申报成交价格时往往会低报、少报。房地产管理部门如果认为该价格明显低于同类房地产价值,交易双方又不愿意整的,一般会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。②买卖双方认为必要时需要房地产评估。交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托专业评估机构构进行评估,作为交易价格的参考。一般情况下,买卖双方都能自行确定交易价格。但如果有一方或双方对交意的二手房的价格没有概念,如境外人士或外地人,或者对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或中介机构的评估也往往会自行委托或双方共同委托有资格的专业评估机构进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。