【案情】2000年8月22日,赵某与某烟酒公司签订了一份房屋租赁合同,合同约定:“由赵某租赁烟酒公司位于良乡拱辰南大街绲号11OO平方米商业用房,租赁期限自2000年起至2004年8月31日止……同时确保对出租方开发征地所造成的承租方损失给予赔偿。”合同签定后赵某投资对所租赁的房屋进行了装修,并开始经营洋森餐厅。⒛02年6月卫星城建设管理委员会根据卫星城总体规划及拱辰南大街拆迁改造方案通知烟酒公司拆迁赵某租赁的房屋,当月赵某租赁的房屋被拆除。为了拆迁补偿,卫星城管委委托北京瑞欧房地产评估有限公司对赵某装修房屋的价值进行了评估,评估装修总价为882309法院认为:赵某与烟酒公司达成的租赁合同不违反有关法律规定,应为有效。赵某所租赁的房屋在卫星城建设管理委员会根据卫星城总体规划及拱辰南大街拆迁改造方案实施被拆迁后,烟酒公司应对原告所租赁房屋的装修损失和停业综合补偿损失承担民事责任。开发公司与赵某无法律上的权利义务关系,赵某起诉开发公司承担民事责任,理曲不足,法院不予支持。一审判决后,烟酒公司不服提起上诉,二审在当事人设直问题上维持了原判。

    上海拆迁律师分析：本案是因为房屋拆迁引发的争议。赵某是承租人,其租赁的房屋被拆迁。在整个拆迁事件中,有多方主体参与,其中拆迁人是卫星城建设管理委员会,被拆迁人是房屋的所有权人烟酒公司。但是,本案所涉及的房屋拆迁补偿协议不是由拆迁人和被拆迁人签订的,而是在拆迁法律关系之外的第三人开发公司与被拆迁人烟酒公司之间签订的。这种情况在实践中比较普遍,原因在于房屋的拆迁者和项目建设者不是同一人。本案中,卫星城建设管理委员会只根据城市规划对规划区内的房屋进行拆迁,不进行建设,拆迁完毕腾出空地之后,将土地使用权转让开发商即各开发公司,由开发公司根据城市建设需要和主管部门的审批进行建设。因

此,本案中开发公司与卫星城建设管理委员会之间还存在一层房地产开发法律关系。依据一般的法理,拆迁补偿是拆迁人对被拆迁人的义务,但是本案中开发公司因为与卫星城建设管理委员会之间存在房地产开发法律关系,所以承受了拆迁人卫星城建设管理委员会对被拆迁人的房屋拆迁补偿义务。这种情形在法律上属于债务转移,根据《合同法》的规定,只要债杈人同意,债务转移就是有效的。本案中被拆迁人烟酒公司直接与开发公司签订补偿协议,本身就是对债务转移的认可,该协议在烟酒公司与开发公司之间建立了合同法律关系。可是,赵某作为被拆迁房屋的承租人,仅仅因为租赁合同与出租人烟酒公司之间存在租赁合同法律关系,它与开发公司没有直接签订过任何拆迁补偿协议,所以,即使烟酒公司应将开发公司付给其的补偿款的一部分分给赵某以示补偿,赵某也不能直接起诉开发公司。由此看来,在诉讼中正确区分法律关系是非常重要的,不是同一法律关系的当事人,就不能对其提起诉讼。因此,本案中法院只判令烟酒公司对赵某承担民事责任,而没有判令开发公司直接给付赵某拆迁补偿款。

    上海拆迁律师提示:在房屋拆迁纠纷中,可能有多个主体参与,正确区分各个主体之间的法律关系是法院审理民事案件的前提。原告对于与自己不是同一法律关系的人提起诉讼,法院不能予以支持,理由是被告不适格。

【关联法条链接】《合同法》第84条