上海房产律师称：所谓房屋共有,是指两个以上单位,或者两个以上个人共有的房屋。共有的房屋包括按份共有和共同共有。《物权法》第93条对此作出了明确规定“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”。

房屋的共同共有是指两个或者两个以上的公民或法人对同一房屋平等的,不分份额的享有权利和承担义务。《物权法》第95条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。在共同共有中,共有的房屋是不分份额的,共有人对共有的房屋平等地享有权利并承担义务,只要有共同关系存在,就不能划分各共有人的房产份额。只有在共同共有关系终止时,才可以对共有房产进行分额,确定自己的份额。

按份共有是指两个或者两个以上的公民或法人按照各自占有的份额,分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。《物权法》第94条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”就是说,各个共有人对共有房屋按照各自的份额享有所有权,这种份额并不是指把共有房屋分为若干份,各共有人各自享有所有权,而是共有人对共有的房屋整体按各自的份额享有权利和承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额,但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分上,而是基于共有房屋的全部。根据《民法通则》第78条规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”《物权法》第101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”可见,在按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中属于自已的份额,而无需征得其他共有人的同意,其他共有人只能在同等条件下享有优先购买权。《物权法》第叨条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”。可见,共有人有权对整个财产作出处分,但由于共有财产属于全体共有人所有,因此,对共有财产的处分,如转让、赠与、设定抵押等,都必须取得经占份额2/3以上的共有人或者全体共同共有人同意。无论是共同共有或者按份共有的房屋,房屋的权利人在向房地产登记机关申请权属登记时,应根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第11条的规定: “房屋权属登记由权利人(申请人)申请,共有的房屋,由共有人共同申请。”因此在办理房屋权属登记时,应当由权利人提出申请并亲自到房地产登记机关办理房地产权属登记手续。

两人或两人以上共同购房申请按份共有的话,需办理的手续包括:两人以上共同购房需要做公证,主要是财产份额的公证或共有双方向权属部门提交共有申请,在申请中写明双方共有的份额,房屋所有权证持有人等事项。对于共有人持有的房产份额比例,法律并不干涉。共有人之间可以约定。

案例：齐某打算买一处房子给儿子结婚,他对翟某领他看过的一套住宅十分满意,又查看了房产证上的产权人确为翟某,于是双方签订了买卖房屋的协议,齐某也交付了12万余元的房款,并办理了房产变更手续。谁知不久,翟某的前妻魏某就一纸诉状,将翟某和齐某一同起诉至法院。原来,在买卖房屋期间,翟某与前妻魏某正进行离婚诉讼。魏某认为,当时自己与前夫翟某进行离婚诉讼,房产归属悬而未决,此事周围邻居、居委主任都知道,齐某作为买房人也理应知道,所以在明知该房产正处于争议财产的情况下还购买,是与翟某恶意串通。现在根据法院判决,房产归自己所有,因此将翟某和齐某作为第一第二被告起诉,要求立刻归还房产。而齐某的辩解是,虽然知道翟某有妻子,但不知他们正在离婚诉讼,也不知道后来房产判给魏某所有,所以自己是善意取得。对此,法院认为,在离婚案件没有审理完毕时,翟某与魏某的房产还应当归二人共同所有,翟某对此房产无处分权。齐某知道翟某有妻子,就应当知道他要出卖的房产应当为夫妻共有财产,应由共有人同意后,翟某才有处分权,而齐某并未要求翟某通知魏某,征得她的同意,就私自与翟某签订买卖合同,其行为损害了魏某的合法权益。因此判决合同无效,房产仍归魏某所有,由翟某归还齐某的购房款。

    上海房产律师分析：首先看该房产是否为共同财产,《婚姻法》第17条对夫妻在婚姻关系存续期间所得的、应归夫妻共同所有的财产范围作出了规定,即夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有:①工资、奖金,指在夫妻关系存续期间一方或双方的工资、奖金收人及各种福利性政策性收人、补贴。②生产、经营的收益,指的是在夫妻关系存续期间,夫妻一方或双方从事生产、经营的收益。③知识产权的收益,指的是在夫妻关系存续期间,夫妻一方或双方拥有的知识产权的收益。④继承或赠与所得的财产,是指在夫妻关系存续期间一方或双方因继承遗产和接受赠与所得的财产。对于继承遗产的所得,指的是财产权利的取得,而不是对财产的实际占有。即使婚姻关系终止前并未实际占有,但只要继承发生在夫妻关系存续期间,所继承的财产也是夫妻共同财产,但本法第18条第3项规定的除外。⑤其他应当归共同所有的财产。该房产是翟某和前妻魏某的共同财产,而且是部分份额的共同共有。对不分份额的共同共有,处分该不动产时必须有全体共有人同意才可以。除《中华人民共和国物权法》关于共有的规定外,《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的也规定,共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。在本案中,翟某在共有人魏某不知情的情况下,私下里与齐某达成卖房协议的行为是违反法律规定的,因此该转让无效。

虽然房证上的产权所有者写明是一个人,但对于作为共同财产的房子,一定要求得双方同意后再行购买。