(1)房改房产权的界定

职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或

所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。

(2)房改房的上市交易

已购公有住房(即房改房)的所有权人要求将已购公有住房上市出售的,应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请,并提交下列材料:①职工已购公有住房上市出售申请表;②房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书;③身份证及户籍证明或者其他有效身份证件;④同住成年人同意上市出售的书面意见;⑤个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。房地产行政主管部门对已购公有住房所有权人提出的上市出售申请进行审核,并自收到申请之日起1⒌日内做出是否准予其上市出售的书面意见。

经房地产行政主管部门审核,准予出售的房屋,由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续,如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则,由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实,对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起3O日内,应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

(3)房改房价格如何确定

成本价:向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定)、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成交价成新折扣(折旧年限一般为5O年)计算,使用年限超过30年的,以30年计算;经过大修或设各更新的旧房,按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市(县),可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市(县)人民政府逐年测定,报省、自治区、直辖市人民政府批准后

公布执行。现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的,不应再降低价格。公有住房的出售;应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。

标准价:标准价按负担价和抵交价之和测定。一套甾平方米建筑面积标准新房的负担价,1994年应为所在市(县)双职工年平均工资的3倍。经济发展水平较高的市(县)应高于3倍,具体

倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。》双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工65年(男职工35年;女职工3O年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的8O%计算。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣(折旧年限一般为5O年)计算,使用年限超过30年的,以3O年计算;经过大修或设备更新的旧房,'按有关规定评估确定。旧房的抵交价,可根据使用年限适当降低,但最多不能低于新房抵

交价的BO%。职工购买现已住用的公有住房,可适当给予折扣,1994年折扣率为负担价的5%,今后要逐年减少,⒛00年前全部取消。售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额,按抵交价除以甾(男职工35年,女职工⒛年)计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间,按国家规定的离退休年龄计算。职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。

案例：1988年底,赵某和陈某结婚后共同居住使用由该单位分配的房屋一套。1993年赵某和陈某共同所在单位分立为两个公司,赵某和陈某被各分在一单位,共同居住的房屋的产权则分归赵某所在单位所有。1994年I1月,赵某、陈某夫妻双方因感情破裂,经人民法院调解离婚,但对双方居住的公房未做处理。后经产权人赵某公司协调,该房屋大间由赵某居住,小间由陈某居住。1996年,赵某参加本单位房改,以标准价优先购买此房屋。陈某也参加其本单位房改,单位给他分了一套房。据此,赵某要求陈某搬出该房之小间,但陈某拒绝腾房,原告赵某遂诉至该市人民法院,请求法院判令被告陈某及时腾出房屋。被告陈某答辩称:不给赵某腾房是由于自己购买的房屋由原住户居住,未腾房。

人民法院经审理认为,双方诉争房屋,是原告单位的合法绺产。赵某在1996年单位房改时,用标准价购得此房,取得该房的居住使用权。原告要求被告腾房,其理由正当,应予支持。被告

在自己单位也购得住房,拒不腾出原告的房屋,显属无理,是一种侵占行为,不受法律保护。据此,人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第117条第1款、第1“条第1款第(四)项的规定,于1997年7月8日判决:被告陈某于判决生效后十日内腾退房屋给原告赵某。审判后,被告陈某不服,以双方争议房屋由其长期居住和管理,赵某参加房改侵占了他的住房,原审判决不当,应予纠正为理曲,向该市中级人民法院提起上诉。原告赵某以原审判决处理正确,请求二审法院维持一审判决,保护其合法权益为由做了答辩。市中级人民法院认为:赵某根据国家房改政策参加房改购得该房屋已取得该房屋的相关杈益,因此原告要求腾房理由正当,符合法律

规定,其诉求应当支持。原审判决处理正确,应予维持。陈某的上诉理由与法无据,不能成立,予以驳回。据此,该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(一)项的规定,于1997年9月15日判决:驳回上诉,维持原判。

    上海房产律师分析：原告所在公司将房屋以标准价出售给本单位职工赵某,是符合法律规定的。因此赵某已依法取得该房屋的部分所有权,即有限产杈。在取得产权时,赵某已经与陈某离婚,因此该房屋不属于夫妻共同财产,同时由于陈某已分到另一公司工作,与原告所在公司无任何联系,所以陈某不能参加原告所在公司的住房改革。因此,陈某不是本案诉争房屋的产权人。1996年赵某取得该房屋有限产权后,因双方已解除婚姻关系,陈某即无权居住在此房。所以,赵某让陈某腾房理由正当,陈某以自己住房被他人占住未腾,拒不腾退的理由不当,于法无据。