上海房产律师称：我国法律根据年龄、智力发展水平及精神状况的不同,将公能力和民事行为能力。无民事行为能力人是指不满10周岁的未成年人和不辨认自己行为的精神病人,民事活动由法定代理人代理;限制民事行为力人是指10周岁以上的未成人(16周岁以为完全民事行为能力人)和能完全辨认自己行为的精神病人,限制民事行为能力人可以进行与他年龄、智力、精神状况相适应的民事活动;其他的民事活动由法定代人代理或者征得法定代理人的同意。无民事行为能力人和限制民事行能力人可以购房,但购房行为必须由他的法定代理人代为行使。根据国房地产交易的相关法律规定,在房屋权证书上登记的产权人姓名,必与商品房买卖合同上的“乙方”名称一致。因此,应由无民事行为能人或限制民事行为能力人签署商品房买卖合同。但他不能以自己名义单独签署购房合同,而必须由其监护人以“乙方监护人”的名义同时签署,并且必须同时办理监护人与无民事行为能力人或限制民事行为能力人关系的公证并提交监护人身份证明。监护人是指对无行为能力或限制行为能力的人的人身、财产和其他一切合法权益负有监督和保责任的人。我国《民法通则》规定的监护人有以下三种情况。(1)被护人的近亲属,包括父母、成年子女、配偶、兄弟姐 (2)关系密切的其他亲属和朋友。这些人虽然与近亲属不同,没有必须担任监护人的法律上的义务,但是,有些是自愿承担监护责任的,经所在单位或者居委会、村委会同意,可以担任监护人。(3)如果没有上述监护人,则由社会和国家负责,由所在单位或者居委会、村委会或者民政部门担任监护人监护人有三项职责。(1)保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。(2作为被监护人的法定代理人,代理各项律活动。(3)教育、管好被监人根据《民法通则》第18条规定:监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利外,不得处理被护人的财产。房屋所有权证的产权登记为子女表明房屋是属于子女的产。父母不能随意处置该房产,只能在为了子女的利益的情况下,才处置。即使父母为了未成年子女的利益转让房屋,也需要到公证处办公证,办理公证时监护人和未成年人都要到场,并带上孩子的出生证、

学生证(已入学的未成年人),家长的身份证、结婚证和房产证。同对,监护人还要出具承诺声明书并签字,承诺其出售房产是为了未成年人的利益,已入学的未成年人还得在公证处出示的说明书上签字。张先生的儿子今年8岁。2OO7年,为了儿子能到市里上小学,他在市某住小区买了一处房产。办房产证时,他特意将孩子的名字也写进了房产证。但现在由于其他原因,他和妻子打算带儿子回老家上学,并想把市里的房子卖掉。但张先生卖房时,遇到了问题,房子无法过户。他产,须经过孩子的同意才能卖掉。但他的儿子还未满18岁,不具备完全民事行为能力,不能对自己名下的房产进行处置。因此,只有等他儿子年满18岁后,并经儿子同意后才能来处理这套房子。那么,本案中张先生权处置该房屋吗?

上海房产律师分析：处置未成年人名下的房产涉及未成年人权益保护问题,根据《未成年人保护法》规定:父母或者其他监护人侵害未成年人的合法权益,对其造成财产损失或者其他损失、损害的,应当依法赔偿或者承担其他民事责任。但同时相关民事法律规定:除为被监护人利益外,不得处分被监护人财产。除非是为了孩子的利益才能将房产转让。比如,未成款项必须用于未成年人使用,否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯了其合法权益,父母还要承担赔偿责任。为了未成年人的利益而出售或抵押房地产时,房产部门一般要求当事人提供合法的证据,否则房产无法转让。虽然父母是合法的监护人,也是实际的出资人。但是房子的产权所有人是孩子,如果是上述情况,监护人需要到公证部门进行公证,然后持公证书及相关证件办理产权过户手续;也可以起诉到法院,请求法院判令监护人处分孩子的财产。在产分割及子女抚养问题上产生法律纠纷。并且孩子成年后如果不履行赡养父母的义务,父母因法律障碍而无法收回此房屋。同时因为物业管理出现纠纷,法律主体也是孩子,父母作为财产监护和管理者可以出现,但在解决问题时也有诸多不便。