上海房产律师根据：《合同法》的规定,合同解除权分为约定解除权和法定解除权。

(1)约定解除权。约定解除权是根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。约定解除权既可约定由一方享有,也可约定由双方享有,既可在订立合同时约定,也可以另外订立一个合同约定。只有当约定的解除条件成熟时,解除权人才能行使解除权,但约定的解除合同的条件发生,并不导致合同的自动解除,合同必须由解除权人行使解除权才能解除也即在发生了约定的解除合同的条件以后,只有享有解除权的一方当事人根据自己的情况,作出解除合同的意思表示,合同的权利义务才得以终止。畲解除权人不作出解除合同的意思表示,即使发生了约定解除合同的条件,合同的权利义务也不得终止,合同继续有效。当解除条件成熟,一旦解除权人作出解除合同的意思表示,合同的权利义务即告终止,无须获得对方同意。(2)法定解除权。法定解除权是由法律规定而发生的解除权,即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。《合同法》规定当事人可以行使法定解除权的情形有5种。第一,不可抗力致使合同目的不能实现。因不可抗力解除合同,是指因水灾、火灾、地震等自然灾害的发生法律、政令的变化而导致合同的解除。由自然灾害造成合同不能履行的受灾一方可以通知对方解除合同,且不承担不履行合同的责任。订立合同时,法律没有设立禁止性规定,合同订立后,法律修订或新法颁布,出现禁止性规定,双方均可根据修订的或新颁布的法律的规定通知对方解除合同。要注意的是,并非一旦出现不可抗力均可解除合同,只有在不可抗力已影响到合同目的的实现时,才能导致合同的解除,如果不可抗力只是导致合同部分不能履行的,一般情况下另一方当事人只能主张合同部分权利义务的变更,但如果部分履行严重影响当事人订立合同所欲实现的缔约目的时,应承认其享有解除合同的权利。第二,预期违约。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限届满之前,明示、默示或以自已的行为表示其将不履行主要债务。主要债务的履行,关系到债权人最重要权利的实现,关系到订债务,即表明了自己不愿受合同约束的故意,合同对于该当事人已形同虚设,而另一方债权的实现就得不到保障。在这种情况下,另一方有权在解除合同或要求另一方继续履行之间出选择,以保障自己的合法权益。第三,迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。在此规定下要行使合同解除权必须具各两个件。

①当事人一方迟延履行的是主要债务。即当事人迟延履行的是最重要的义务,而不是一些次要的、附属咆义务。如果当事人一方按照约定履行了主要债务,虽然一些次要的、附属的义务没有履行,另一方也不能享有合同解除权。②债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后债权人不能马上行使解除权解除合同,还要给债务人一个催告,给债人一个合理的宽限期要求其履行合同,在合理的宽限期到来时,债务人仍不履行合同,债权人才有权解除合同。合同中无确定履行期限的,债权人要解除合同须经两次催告,第一次是履行合同的催告,债务人不满足催告的要求将负迟延履行责任,第二次才是解除合同的催告,债务人不满足催告的要求将导致债权人解除合同,两个条件缺一不可。

第四,根本违约。即一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为而使另一方当事人订立同的目的不能实现。违约的形式有很多,当事人一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权,只有在一方违约致使合同目的不能实现即根本违约时,另一方才享有解除权。第五,法律规定的其他情形。除以上4种情形之外,法律有明文规定可以解除合同的,才能解除合同,如法律无明文规定则无解除权。2009年3月李某与金某签订了一份二手房屋买卖合同,合同约定全某将自己的一处房屋卖给李某,房屋价款32万元,由李某先交500O元的定金。双方还约定曲全某协助李某办理房屋过户手续后将房屋交给买方,李某入住后付清全部房款。合同订立后李某按约定将定全支付给全某。但没想到的是,没多久该市的二手房价格上涨了,全某反悔。不管李某怎么催促,全某一直拒绝去办理房屋产权过户,最后干脆说房子不卖了。于是李某法院提起诉讼,要求双方的房屋买卖合同继续履行。李某认曲的况下拒绝履行合同,违反了诚信原则,理应承担民事责任。被告全某认为,房屋所有权的转移应以买、卖双方办理房屋产权过户登记为标准,本案中原、被告双方虽签订了房屋买卖合同,但双方未办理所有权转手续,房屋的产权证上登记的是被告的姓名。基于物权的排他性和无因性,该案中房屋的所有权应为被告方所有,被告可以双倍返还原告定全作为补偿。所以法院应当驳回原告的诉讼请求。人民法院审理后认为:房屋买卖合同已经签订,虽然没办理产权过户,但也不影响合同的效买卖双方的债杈、债务关系依然成立。故法院判令被告交付房屋,办理过户手续。上海房产律师分析：本案中金某的行为是构成预期违约。某作为当事人一方无正当理由表明不履行主要债务,即表明了自己不愿受合同约束的故意,合同对于该当事人已形同虚设,而另一方债权的实现得不到保障。在这种情况下,李某有权在解除合同或要求另一方继续履行之间作出选择,以保障自己的合法权益。本案中的房屋物权的变动不是独立于房屋买卖合同之外的物权行为,而是买卖合同履行的组成部分,是买卖合同具体的履行方式。所以,只要房屋买卖合同是双方意思表示真实且不违反法律规定,那么就是有效的合同,如果出卖方反悔,拒不办理房屋产杈过户登记手续,其结果仅仅是不发生物权的变动,但所有权没有转移并不影响合同债杈的成立买方可以依据买卖合同要求卖方继续履行合同,由卖方协助办理房屋产权过户登记手续。不过在本案中原告具有选择权,她既可以要求被告继续履行合同,也可以要求被告双倍返还定金以解除合同,无论原告选择哪一种方式,合同解除权对双方当事人来讲非常重要,在合同纠纷中享有解除权的一方往往可以选择解约或继续履行。但继续履行并妨碍其追究违约方当事人责任。                                                                此文由上海房产律师（http://www.lawyers168.com/）精心收集和整理。

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