案例：兴安实业有限公司(以下简称兴安公司)经市人民政府批准,在该市第二农贸市场南侧开发金三角二期工程。后市拆迁办公室向兴安公司颁发了房屋拆迁许可证。拆迁过程中,需拆迁陈某房屋10间,建筑面积248.5?(其中临街房屋193.60?),使用面积194.06“?,房屋补偿98061.41元,定附物及其他补偿12? 492.92元,饣孓之页合计110554.33历己。兴安公司与陈某签订房屋拆迁安置协议书(其中一份),协议约定给陈某回迁安置北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房ss?砣,安置价每平方米680元,计578O0元,上房时陈某找兴安公司差价款3800元。兴安公司作为甲方,陈某作为乙方,市拆迁办公室作为鉴证机关在协议上签字或盖章(其中陈某的名字由其子陈甲代签)。因兴安公司没有房地产开发资质,兴安公司委托东辰房产开发建筑工程公司(以下简称东辰公司)对金三角二期工程进行房屋开发和销售。后东辰公司与第三人贺某签订商品房预定合同,将金三角二期商品房1号楼门面1号房(即房屋拆迁安置协议书中约定安置给陈某的房屋)以546834.50元的价格出售给贺某。双方签订品房买卖合同,确定价格为姆9636.笳元,贺某交清了该房款。因兴安公司没有按拆迁协议书的进行回迁妄置,陈某为此起诉法院,要求兴安公司、东辰公司、市房屋拆迁安置综合服务中心(以下简称拆迁安置中心)履行之前签订的房屋拆迁协议书,给予安置北沿街楼西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房在原一审过程中,本院依法通知贺某为第三人参加诉讼。后因陈某在原一审诉讼期间死亡,陈某的继承^陈甲、陈乙、陈丙、陈丁作为原告参加诉讼。法院作出了民事判决:一、东辰公司与贺某签订的房屋买卖合同合法有效,位于新安镇全三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房归贺某所有。二、兴安公司赔偿原告损失499636.36元,此款于判决生效后十日内一次付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对迁安置中心、东辰公司的诉讼请求。原审原告不月艮一审判决,提起上诉。中级人民法院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。审原告不服一、二审判决,向中级人民法院申请再审。该院作出裁定:撤销该院民事判决和一审民事判决并将该案发回原审法院重审。经再审后依照《民事诉讼法》第128条、第186条,《合同法》第48条、第54条第2款、第107条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款之规定,判决:一、位于新沂市新安镇全三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房归原审原告所有。二、贺某于本判决生效后30日内将上述房屋返还给兴安公司和东辰公司。三、兴安公司和东辰公司在接收该房屋后立即交付给原审原告。四、驳回原审原告对拆迁安置中心的诉讼请求。本案判决后,贺某与东辰公司提起上诉,中级人民法院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。
上海拆迁律师分析：涉案拆迁协议的效力及处理从拆迁法律关系看,拆迁人和被拆迁人在拆迁活动中的法律地位是平等的,但被拆迁人实质上属于弱势群体,所以相关的法律、法规都是侧重于对被拆迁人利益的保护。拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同,是拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行互易的协议。被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权,而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成或易地购买的房屋,这本身对被拆迁人就是不公平的,也是极为不利的。对于绝大多数的被拆迁人而言,房屋是其安身立命之本,是其最基本的生活资料。被拆迁人失去的是其赖以生存的房屋所有权,享有的是吉凶未卜期待杈,这直接影响其生存的基本人权。因此,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律干问题的解释》第7条第1款规定,“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予持。”该规定将被拆迁人享有的债杈作为一种特种债权,并赋予其物权优先效力,即被拆迁人的债杈具有对抗第三人的效力,第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求兴安公司作为甲方、陈某作为乙方、市拆迁安置中心作为鉴证机关签订的拆迁安置协议书是双方的真实意思表示。该协议不违反有关法律、行政法规的强制性规定,因而是合法有效的。陈甲代为其父陈某在拆迁安置协议书上签名,陈某在生前没有提出任何异议且以该协议为依据提起诉讼,是对该行为的追认,对陈某发生法律效力。该协议约定给陈某回迁安置北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房,从约定内容看,协议中关于回迁安置房屋的位置及用途均是明确、特定的,因而符合解释关于标的物特定的前提条件。
2.涉案商品房买卖合同的效力及处理东辰公司受兴安公司委托对金三角二期工程进行房屋开发和销售,对兴安公司将涉案房屋安置给陈某的事实应当处于一种明知的状态,双方共同隐瞒该事实又将该房屋出售给贺某,属欺诈行为,故东辰公司与贺某签订的商品房买卖合同属于可撤销合同,依法应当予以撤销;贺某应当将依据该合同取得的涉案房屋返还给兴安公司和东辰公司。贺某返还房屋后,可依法行使合同撤销权,要求兴安公司和东辰公司返还购房款并赔偿因此遭受的经济损失。
上海拆迁律师提示：拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时,拆迁补偿安置协议的被拆迁人享有的债权具有优先效力。拆迁人将补偿安置房屋另行出售给第三人,即使该第三人办理了房屋所有权登记,被拆迁人也可基于特种债权的物权排他效力,优先取得拆迁补偿安房屋,第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。
【关联法条链接】《民事诉讼法》第128、186条
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