上海房产律师称：房屋租赁登记备案制度是指当事人签订、变更、终止房屋租赁合同的,应当向房屋所在地市县人民政府房地产管理部门登记备案。《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:“房屋租赁实行登记各案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部闸登记各案。”第14条规定:“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后3O日内,持本办法第15条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记各案手续。”同时,《城市房地产管理法》第53条也规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房地产管理部门登记各案。《城市私有房屋管理条例》第15条规定,租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利义务,并报房屋所在地房管机关备案。房屋租赁登记各案制度规定,在办理房屋租赁各案时,需要提交的材料有:①房屋租赁合同各案登记表;②房屋所有权证原件、复印件;③房屋租赁合同原件;④双方当事人的合法证件原件、复印件,委托他人办理的提交委托书原件、复印件;⑤已抵押房屋,需提交抵押权人同意出租的证明文件;⑥转租房屋的,需提交房屋所有权人同意转租的证明文件;⑦出租共有房屋,需提交其他共有人同意出租的证明;⑧出租委托代管房屋,需提交委托代管人授权出租的证明;⑨如果承租人为境外单位或个人,出租人还须提交涉外安全合格证明原件和复印件;⑩军产房屋,需提交军队房地产管理部门核发的《军队房地产租赁许可证》复印件。但从性质上讲,房屋租赁登记备案制度是房地产管理部门对房屋租赁合同的一种监督管理行为,是对房屋租赁合同合法性的事后确认,同时也是一种占有权和使用权变化的公示,并不是合同生效的必要条件。是否登记备案不影响房屋租赁合同效力,但房屋租赁合同必须经登记备案才具有对抗第三人的效力。因此,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。20O1年5月,某建材贸易有限公司与某科技发展有限公司签订房屋租赁合同一份,内容为:科技公司将660平方米的底层商铕出租给建材公司,租期3年,自2001年6月1日至2004年5月31日。租全每年24万元,先付后用。科技公司负责出租房屋的水、电、暖气正常供应,建材公司按月交纳水、电、暖气费用。一方不履行合同,另一方有权提前解除合同,违约方应一次性地向对方支付违约全15万元;合同中约定由科技公司提供房屋基本情况作为附件,但科技公司未提供。该房屋在出租时,科技公司未取得房屋所有权证,出租后方取得。该房屋租赁一直未到房管部门进行出租登记。2002年8月5日,科技公司将建材公司起诉至法院,称建材公司在⒛02年5月1日前未交第二年度租全;拖欠水、电、暖气费用;擅自增建隔墙私占通道,未及时修复受损台阶和下水井盖。故要求解除房屋租赁合同,支付拖欠租全10万元,支付违约全15万元。 

    上海房产律师分析：本案中租赁合同未经登记备案是否生效《城市房屋租赁管理办法》第13条规定: “房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记各案。”第⒕条规定:“房屋租赁当事人应当车租赁合同签订后30日内,持本办法第15条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产理部门办理登记各案手续。”第17条规定,《房屋租赁证》为租赁行为合法有效的凭证。虽然,以上规定要求房屋租赁合同应当办理登记各案手续,但并没有规定未登记备案不生效。最人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条也规定: “依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未按规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”所以说房屋租赁登记制度仅仅是一种管理行为,并不对租赁合同的效力产生影响,也不是合同生效的要件。为了进一步明确这一点,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记,备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支埒。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。