上海房产律师称：房屋租赁是一种民事行为,它适用民法通则关于无效民事行为的规定,下列民事行为无效:①无行为能力人实施的;②限制民事行为能力人依法不能独立实施的;③工方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;④恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的;⑤违反法律或者社会公共利益的;⑥经济合同违反国家指令性计划的;⑦以合形式掩盖非法目的的。除此之外,根据《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定,有下列情形之一的房屋不得出租:①未依法取得房屋所有权证的;②司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③共有房屋未取得共有权人同意的;④权属有争议的;⑤属于违法建筑的;⑥不符合安全标准的;⑦已抵押,未经抵押权人同意的;⑧不符合公安、境、卫生等主管部门有关规定的;⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定租房屋的,一般也应认定为无效。但是,房屋租赁对民事活动的当事人尤其是承租人的生产、生活有着重大影响,因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具各,只是有一些细节不符合法律规定,可以责令当事人补正。例如,未经房地产管理部门登记备案的租赁合同可以责令当事人补登而不宜认定为无效。事实上,有些当事人利用法律的这一规定主张合同无效,以逃避承担违约责任。合同无效的法律后果是自始无效的,当事人的权利义务应当恢复合同签订以前的状态。因此当事人应当返还财产或折价补偿,造成损害的还应当承担损害赔偿责任。但是由于房屋租赁合同属于继续性合同,出租人给付的是房屋的使用,对于这种使用,承租人无法予以返还,出租人房屋的折旧已经产生,权利实际上无法恢复到合同签订以前。所以返还财产的责任方式无法适用,只能适用折价补偿即支付房屋使用费的方式。折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人的财产不能返还或者没有必要返还时,按照所取得的财产酶价值进行折算,以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。承租人折价补偿的标的是对于房屋的使用,关于房屋使用的价值一般认为是房屋的租金,因此房屋租赁合同无效的,承租人应当向出租人进行相当于房租的价值补偿。因此,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”根据《合同法》第58条的规定,当房屋租赁合同被确认为无效后,由于一方的过错给对方造成损失时,还要承担损害赔偿责任。承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未构成附和的装饰装修物可由承租人拆除;因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状;构成附和的装饰装修物,出租人同意利用或者已经利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方当事人按照过错分担现值损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。承租人经出租人同意扩建,租赁合同无效或者有效终止履行时,当事人双方对扩建费用没有约定的,按照下列情形分别处理:①办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;②未办理合法建设手续的,扩建造价费用由当事人双方按照过错分担2005年1月2日,原告张某(乙方)与被告万里公司(甲方)签订《房屋租赁合同书》,双方约定:甲方同意将座落于某地的一、二、五楼及伙房,院内除配电室、暖气房以外的五间房屋租给乙方使用,租期为5年,从2005年4月犭日起至⒛10年4月⒛日止,年租金为5万元,由乙方按年计付,每年4月⒛日前首付sO%,余下年底结清;合同期满,甲方提供给乙方的水、电、暖、桌、椅、凳、调应完好无损地交给甲方,如有损坏按原价赔偿(具体数量按附表);期内,水、电费由乙方负担;乙方在承租期闩,由于使用不当或自行改建房屋造成损坏,要负责修复或赔偿损失;乙方要按规定时间是额缴付租全,无正当理曲超过规定三个月不交纳租金,甲方有权收回所租的房屋。合同签订后,被告万里公司将涉案房屋的钥匙交付给原告。此后,原告张某开始以“金桥大酒店”的名义,根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传,但“金桥大酒店”并未经工商注册。2005年3月⒛日,被告海丰公司书面通知原告:你们协议所指向的租赁物的所有权不属万里公司,我单位也从未委托万里公司对外签订房屋租赁合同,故你与万里公司签订的房屋租赁合同无效,望你接函后务必于十日内与万里公司协商解除合同,逾期我单位将依法行使权利,并附有房屋权属的证明。原告庭审中承认于2005年3月”日收到海丰公司的函件特快专递。20055年4月7日,被告万里公司以电报形式通知原告解除合同:你与我单位2005年1月20日签订房屋租赁合同后,海丰公司得知,立即通知我单位要求与你解除合同,理曲是该房产权不属于我单位,为此,我单位进行了查证后,得知该房产权不属我公司,故希望你与我单位及时协商解除合同,以避免给你造成不应有的损失。现原告要求二被告连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。法院经审理认为:根据有关法律规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分杈的人订立合同后取得处分权的,该合同有效;依法成立的合同,自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。据此,被告万里公司以其无产权的房屋与原告张某签订租赁荼同,在权利人追认或者被告万亘公司取得处分权前,该合同属效力待定的合同。而作为权利人的被告海丰公司在得知后即以书面形式拒绝追认,故被告万里公司与原告张某于⒛05年1月⒛日签订的租赁合同成立,但属于无效。虽双方约定的租赁期限为2OO5年4月⒛日至2010年4月28日,但该合同成立的时间为2005年1月⒛日。原告张某租赁房屋的目的是经营酒店,其在合同订立后为履行合同进行房屋的装修、广告宣传、购置设备、招收员工等准各工作是正当的。被告万里公司称原告张某的租期自2∞5年4月28日开始,被告万里公司承担自2∞5年4月28日的租期开始后的法律责任以及原告张某进行装修未征得被告万里公司同意的理曲不当,不予支持。被告万里公司在明知自己无产权的情况下仍与原告张某签订租赁合同,违背了诚实信用的原则,曲此致使合同无效,应当赔偿原告张某为准备履行合同所支出的合理费用。原告张某对房屋的装修,作为房屋添附物已与房屋形成整体,拆除将影响使用价值,可根据装修的现价值由被告万里公司对原告予以补偿。同时,原告张某为酒店的开业招收员工并包吃包住、发放工资,符合行业习惯,该费用亦属合理。而原告所主张的广告宣传费45200元,有电视台提供的广告发布业务合同证明可证实,且该广告宣传行为在原告张某于2∞5年3月25日接到被告海丰公司主张租赁物的所有权,要求原告张某与被告万里公司解除合同通知以前已实际履行,该损失的数额已经确定,至于该广告发布费原告张某是否支付,系另一法律关系,与被告万里公司无关。综上,对于原告要求被告赔偿各项损失的可确定数额的合理部分,予以支持,对不合理部分,不予支持,对损失数额未确定部分,原告可另行主张权利。据此判决:①被告万里公司于判决生效后十日内赔偿原告各项经济损失共102641.98元的90%即92377.78元。②驳田原告对被告海丰公司的诉讼请求。案件受理费5800元,其他诉讼费400元,共计6200元,由原告承担3585元,被告万里公司承担2615元。一审宣判后,被告万里公司不服提起上诉,市中级人民法院依法驳回上诉,维持原判。

     上海房产律师分析：本案中房屋租赁合同无效的主要原因是万里公司的无权租赁行为,被告万里公司知道或者应当知道自己不是房屋所有权人仍然出租的行为是造成合同无效的主要原因。根据《合同法》第58条的规定,当房屋租赁合同被确认为无效后,由于一方的过错给对方造成损失时,还要承担损害赔偿责任。被告万里公司声称的装修未经同意不能认定,因为原告承租房屋并非用于居住而是用于酒店经营,这一点合同中有体现,按照酒店经营行业习惯装修在其合理使用范围内,只要租赁合同没有明确约定禁止装修就应当推定被告万里公司默示同意装修。所以应按出租人同意装修的情形来处理。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未构成附和的装饰装修物可由承租人拆除;因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状;构成附和的装饰装修物,出租人同意利用或者已经利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方当事人按照过错分担现值损失。又因为被告万里公司对合同的无效负有主要过错,所以原告的装修损失应当主要由被告万里公司负责。